汶上購(gòu)房早知道（想買(mǎi)房的看看有好處）

商品房本身是一種商品，但它不同于一般的商品，因其成交過(guò)程時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格高，手續(xù)繁瑣等特殊性，以致買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常產(chǎn)生一些糾紛。究其原因主要是購(gòu)房者缺乏基本購(gòu)房知識(shí)。

當(dāng)然還一定要有一筆資金的支持，這筆資金的數(shù)額，決定了您在買(mǎi)房中的一切重要行為。20萬(wàn)元、50萬(wàn)元，還是80萬(wàn)元、上百萬(wàn)元，甚至更多，這些資金的不同準(zhǔn)備，直接影響著您想購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的品質(zhì)。并且對(duì)于商品房的一切相關(guān)知識(shí)您一定要做足功課。比如什么是住宅的開(kāi)間、進(jìn)深、層高和凈高？什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？等等名詞解釋?zhuān)?dāng)然更重要的是哪些房能買(mǎi)，哪些房不能買(mǎi)。當(dāng)您把這些基礎(chǔ)信息了解全面后，您才能夠真正的進(jìn)入到實(shí)際看房的大軍當(dāng)中，所以您將來(lái)想買(mǎi)到一套好房，了解這些基礎(chǔ)知識(shí)是必不可少的。
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6 i1 R& ~8 a& O' ?9 k3 R房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)夯A(chǔ)知識(shí)
3 T5 q2 R! j( @  t" X2 Q- a1.樓盤(pán)均價(jià)：是樓盤(pán)的平均價(jià)格，它代表著一個(gè)項(xiàng)目整體的價(jià)位水平。但購(gòu)房者在去售樓處咨詢時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著的“均價(jià)”來(lái)買(mǎi)房，往往是買(mǎi)不到的。那么“均價(jià)”到底是什么呢？開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售之前根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況以及成本核算，定出要銷(xiāo)售的小區(qū)中的銷(xiāo)售價(jià)格，這個(gè)價(jià)格就是項(xiàng)目的均價(jià)。一個(gè)樓盤(pán)在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤(pán)售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，才是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的價(jià)差系數(shù)。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷(xiāo)售平均價(jià)。

2.樓盤(pán)起價(jià)：樓盤(pán)中相對(duì)位置不好的那一類(lèi)房子的單價(jià)。起價(jià)房可能只有一套或一層，所以對(duì)購(gòu)房者沒(méi)有太大的實(shí)際意義，只是參考價(jià)而已。

3.使用率：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。
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4.實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開(kāi)發(fā)商用實(shí)用率來(lái)吸引買(mǎi)房人。
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5.建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
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/ x, X# T, u. C3 @; w/ C% T6.房屋的產(chǎn)權(quán)

3 X( o: R- x( ~/ n- P房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對(duì)房屋所擁有的完全所有權(quán)，主要包括對(duì)房屋的占有，使用，處分和收益權(quán)。簡(jiǎn)單說(shuō)就是擁有使用該房屋，或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。

7.印花稅

* L, a' v* X$ M印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。

1)征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。

+ k$ w& q: n! w% {* |2)稅率和計(jì)稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，印花稅按合同額萬(wàn)分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。

3)納稅地點(diǎn)、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書(shū)立領(lǐng)受時(shí)繳納，合同在簽訂時(shí)繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)在立據(jù)時(shí)繳納。

8 C3 T) l4 p; }5 {& e7 k7 c8.契稅

9 r8 Y/ _& [6 S9 y4 E契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種。
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! p8 g) a$ I4 r' }: g房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)旱蛯?、小高層、多層、板式小高?font class="jammer">5 H7 B5 X3 ]4 f7 |

% t, {& j7 q* h  Y2 y低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開(kāi)發(fā)。

小高層： 人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購(gòu)房人歡迎。同時(shí)，小高層對(duì)土地的利用率提高，土地成本相對(duì)下降，很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞。所以，近年來(lái)中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來(lái)越多。

1 W% ?0 D' B& d/ f多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。
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板式小高層：　作為住宅上的新品種，板式小高層目前沒(méi)有明確的定義。一般說(shuō)來(lái)，8至14層、板式結(jié)構(gòu)、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。
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; B  }; l* F& [躍層：躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。
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7 p& y$ z/ |3 H復(fù)式：復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書(shū)房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。

房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)禾變?nèi)建筑面積
( ?' @' A' V- U) x- O- G+ G
: M' @! a4 \$ B( n6 G. _7 L- z成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

1、套內(nèi)的使用面積(GB/T 17986.1-2000 B1.2)：

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：
( B/ R2 C4 c, [* d- T: J) K; Q
0 c" c- A% m+ J- K9 K' {0 Da.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。

7 E8 h" R2 o/ C# Ib.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。
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c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

& E3 t8 D  h9 m! Rd.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
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) V. l1 ^% \/ a! W1 C( g2、套內(nèi)墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)：

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
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+ B3 O: ?# B4 w) w* b7 w8 @3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
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套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

附：房屋的共有建筑面積(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。
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獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。
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' {6 }1 B( `/ R" J+ [7 S5 s3 f房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)航ㄖ娣e
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& N% t; C  C8 Y& i6 W建筑面積亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：
" N6 N' O8 Y$ H/ p6 g# ?(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的 外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。
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% R! A5 H1 e( P$ a(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。
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(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。

: ~4 z  c) y8 x  ^" b- B( B' b(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

) m& J# I1 i. [+ h) X& }2 L2 a/ N(5)穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。
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% ~" j% h( v  o8 |4 f' ~% Z, u& E# D# t" p$ B(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。

$ l  ~# I, D  M0 V: S7 D0 t9 G(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過(guò)2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
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% d4 I, b; P& g1 l0 e% j* Q(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
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( \  _; ^) C, }* `* N2 C! ](9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

(11)突出墻面的門(mén)斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

(12)封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積(包括陽(yáng)臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

4 i2 L8 i0 b: l(13)住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有：
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(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。
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9 Y7 ^% a* H+ B% L, U- s(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。
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(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。

" y) i% a- M6 R$ o5 w; f(4)沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。
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  ?) l/ l% c* R+ c(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。
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  L6 L7 i) b: u5 [: m% c2 W2 L(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。

1 K: [1 x; |; ?8 Q8 I% R) Y(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。
+ w) L- I1 R1 E7 f6 u! Z
( `8 I5 S1 z; C* c從以上可以看出，住宅的建筑面積計(jì)算起來(lái)比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，如果對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專(zhuān)業(yè)人員或請(qǐng)專(zhuān)門(mén)測(cè)量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算。

9 e1 t2 J- {$ h/ ~, U; F" R房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)鹤≌慕Y(jié)構(gòu)有哪些形式

+ d" B% K8 R" _+ ~0 L5 Q) @住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式
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住宅的結(jié)構(gòu)是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墻等)，其作用是保證住宅在使用期限內(nèi)，把作用在住宅上的各種荷載或作用力，可靠地承擔(dān)起來(lái)，同時(shí)在保證住宅的強(qiáng)度、剛度和耐久性的情況下，把所有的作用力可靠地傳到地基中去。 　　

$ N1 o, t3 `5 |- C: ?2 R住宅建筑的形式由于有多種多樣，加上其房間面積大小、開(kāi)間進(jìn)深以及組合方式的不同，相應(yīng)采用的結(jié)構(gòu)也就有所不同。商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分的。一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三種形式：
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  x6 E# `2 o$ k' f1 _(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅

' K( m; X0 a/ ^! O' R+ v磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)，又稱鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)。因?yàn)榇u混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚，所以磚的形狀及強(qiáng)度就決定了房屋的強(qiáng)度。可以這樣說(shuō)，磚的形狀越規(guī)則，砂漿的強(qiáng)度越高，灰縫越薄越均勻，砌體的強(qiáng)度就越高，房屋的耐用年限就越長(zhǎng)。
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" Q; o- T( d5 {- [: l8 n1 c- W磚混結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)在：
①由于磚是最小的標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，對(duì)施工場(chǎng)地和施工技術(shù)要求低，可砌成各種形狀的墻體，各地都可生產(chǎn)。
②它具有很好的耐久性、化學(xué)穩(wěn)定性和大氣穩(wěn)定性。
③可節(jié)省水泥、鋼材和木材，不需模板，造價(jià)較低。
6 H, l/ N- t8 n" F% j9 [2 N2 W④施工技術(shù)與施工設(shè)備簡(jiǎn)單。
% d( o! g/ d% i7 k( ~/ M& T) \⑤磚的隔音和保溫隔熱性要優(yōu)于混凝土和其他墻體材料，因而在住宅建設(shè)中運(yùn)用得最為普遍。

: u6 O) V# W. k( [1 K6 {# m(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅
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( y- z* L6 W$ _: p磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。這種結(jié)構(gòu)的房屋在我國(guó)中小城市中非常普遍。它的空間分隔較方便，自重輕，并且施工工藝簡(jiǎn)單，材料也比較單一。不過(guò)，它的耐用年限短，設(shè)施不完備，而且占地多，建筑面積小，不利于解決城市人多地少的矛盾。 　
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# s9 a* [. C1 A2 e% }( {(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。這種結(jié)構(gòu)具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕耐火能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，室內(nèi)活動(dòng)空間也相應(yīng)增加，室內(nèi)空間分隔較自由。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑依其施工方式的不同可分為：現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與預(yù)制裝配式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類(lèi)。
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7 w) Z( F9 W; H' ^6 g* r6 h8 i房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)荷唐贩康匿N(xiāo)售面積如何計(jì)算
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商品房的銷(xiāo)售面積如何計(jì)算

% N3 h. ?& P# @按照《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》(京房地權(quán)字[1998]第1285號(hào))：商品房的銷(xiāo)售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：

商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和

一、套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：

) I6 b9 i0 P) ^0 X9 W①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑按照專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

6 `+ q) @, ^: \& |# T5 R6 i2 i+ K(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
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  p; T9 B1 T5 ^! e(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
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6 O6 B, L1 @2 z0 E6 G二、商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩部分：

(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；
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4 r' B/ R, A: k2 f- E(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
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下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：
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(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等。
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(2)作為人防工程的地下室。
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公用建筑面積計(jì)算公式：
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公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室

4 q8 r4 H2 ^9 A1 Y* j$ ?公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
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因此，商品房銷(xiāo)售面積公式還可表達(dá)為：

3 V+ y, {- Q6 i( c/ q9 F& C  v商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))
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房地產(chǎn)名詞解釋?zhuān)撼蚝蜆菍?font class="jammer">+ M( H. L0 n# C4 K& X

在中國(guó)，挑選住宅商品房的客廳，以朝南為最佳。北方地區(qū)歷來(lái)形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習(xí)慣，造成消費(fèi)者“有錢(qián)就買(mǎi)東南房”的需求心理。因此，東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷(xiāo)售。因客廳朝南，在冬天無(wú)凜冽寒風(fēng)呼嘯，在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其它朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次，消費(fèi)者應(yīng)挑臥室的朝向。一套房?jī)?nèi)，臥室一般有二三間，其朝向也不會(huì)完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。

0 u4 y' l9 [$ F9 @消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評(píng)判斷標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南向?yàn)榧?，但最好不要靠外墻。因在夏天，南向臥室涼風(fēng)，但射入的陽(yáng)光也較北向房間多，若是西向外墻，那么室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多，有一間尚可，因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯，但是，夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對(duì)要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時(shí)間的，但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。
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在南方炎熱地區(qū)，除了要看單個(gè)房間通風(fēng)是否良好外，還要看房間與房間之間的組織，是否利于風(fēng)的直線流動(dòng)，在夏季是否能形成“穿堂風(fēng)”。具體的方法是看各個(gè)房的門(mén)、窗是否在一個(gè)方向上，如果建筑與建筑之間間距過(guò)小，底層就會(huì)由于上面建筑的遮擋，而終年不見(jiàn)陽(yáng)光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽(yáng)光照射。廚房由于本身會(huì)產(chǎn)生許多油煙，因此，其室內(nèi)空氣最須與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大，形成時(shí)間短，靠自然通風(fēng)實(shí)難將其在短時(shí)間內(nèi)排出，所以一般會(huì)用同抽煙機(jī)或排氣扇向外排氣。一般來(lái)說(shuō)，要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大，引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此，廚房以不選北向?yàn)橐恕?font class="jammer">" s4 F8 s& B% B- j: E

一般來(lái)說(shuō)，一天之內(nèi)陽(yáng)光能射入時(shí)間２～３小時(shí)，對(duì)于消除房間內(nèi)濕氣，殺滅細(xì)菌，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，加速空氣流動(dòng)均有好處。對(duì)于客廳、臥室的朝向，要以能接受光線直接射入為宜，以南向或偏南方向?yàn)榧?。?duì)于廚房，應(yīng)避免西向?yàn)橐?，因廚房?jī)?nèi)本來(lái)已有熱源，再接受陽(yáng)光直射，其溫度會(huì)更高。衛(wèi)生間也以能接受一定的陽(yáng)光照射為宜。因衛(wèi)生間相對(duì)來(lái)說(shuō)陰暗潮濕，有陽(yáng)光的射入能避免病菌滋生。一套居室內(nèi)，最好能有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，其中一個(gè)陽(yáng)臺(tái)一定要向陽(yáng)，使晾曬和休息有充足的陽(yáng)光。

現(xiàn)在多數(shù)的商品房住宅為一梯二戶型。對(duì)于條式一梯二戶，一套只有二個(gè)方向來(lái)通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向，因此，有一半左右的房間均是朝北的。消費(fèi)者在挑選時(shí)，就要看設(shè)計(jì)者是否將較次要的房間放在北向。對(duì)于點(diǎn)式一梯二戶，一套房至少有三個(gè)面臨空，因此其房間的朝向應(yīng)該都較滿意。對(duì)于一梯三戶，一梯四戶，由于套數(shù)多，要為各戶都留有一個(gè)相對(duì)較好的主朝向，故一戶的朝向很難完善，有時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)有較大缺陷的朝向。

低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。
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' m/ m) z+ \7 o( I. Z4 S大多數(shù)消費(fèi)者在挑選底樓時(shí)，一般不會(huì)去過(guò)問(wèn)其有關(guān)防潮設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié)，但是，在天連續(xù)下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應(yīng)該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此，消費(fèi)者在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過(guò)特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨(dú)和獨(dú)立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來(lái)自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會(huì)出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費(fèi)者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響，如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶當(dāng)然是“近水樓臺(tái)先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng)，往往會(huì)造成臭氣熏天、蚊蟲(chóng)蒼蠅滋生。對(duì)這些底層自然是首當(dāng)其沖、深受其害，故消費(fèi)者在看完底層的室內(nèi)時(shí)，千萬(wàn)不要忘記要看看室外?？搓帯㈥?yáng)溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。地面的排水系統(tǒng)是否完善，有沒(méi)有積水的可能？有沒(méi)有一些死角地帶等。消費(fèi)者在選擇底層時(shí)，對(duì)這些問(wèn)題一定要—一察之，不然等搬進(jìn)去再后悔，已是悔之晚矣。
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一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買(mǎi)房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見(jiàn)太陽(yáng)。老人住的房屋沒(méi)有陽(yáng)光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請(qǐng)有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢還是有必要的。
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手把手教你買(mǎi)房子（選房篇）
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通過(guò)對(duì)自身的消費(fèi)需求狀況（購(gòu)買(mǎi)能力、欲購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)位置、居住小區(qū)的配套、環(huán)境、物業(yè)管理、總價(jià)格、面積等）進(jìn)行全面、綜合的衡量與分析，初步確定一個(gè)適合自身實(shí)際需要的購(gòu)房框架，然后結(jié)合收集的各種樓盤(pán)信息進(jìn)行篩選、比較，確定幾個(gè)備選項(xiàng)目。

- J5 Q7 S$ N, f( c) u可以通過(guò)以下幾點(diǎn)選房：

" M. D3 [; g. z3 l$ x1.網(wǎng)上選房——可以從房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站搜房網(wǎng)上，通過(guò)價(jià)格、區(qū)域等條件來(lái)搜索您最需要的房子

2.專(zhuān)家指點(diǎn)或朋友推薦——專(zhuān)家、朋友的意見(jiàn)一定不要忽視，他們一定會(huì)從親身體驗(yàn)的經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中告訴你方式方法

3.實(shí)地考察——只有實(shí)地考察，才能切身的了解到這個(gè)樓盤(pán)的交通是否便利，周邊配套是否完善、小區(qū)規(guī)模是大是小等等。
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; g  }8 Y. U8 n6 n$ ]0 V* e教你如何看樓書(shū)
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看圖畫(huà)
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. J7 O$ X' y/ D' K8 `3 g. ]( ?經(jīng)過(guò)美化的樓盤(pán)效果圖，不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。眼下，隨著彩印技術(shù)的不斷提高，售樓書(shū)越做越精美，但同時(shí)距離實(shí)際也越來(lái)越遠(yuǎn)。購(gòu)房者應(yīng)該注意，樓書(shū)上的平面圖也有學(xué)問(wèn)，購(gòu)房人應(yīng)由大到小進(jìn)行閱讀，首先應(yīng)研究小區(qū)總體規(guī)劃平面圖，確定小區(qū)的環(huán)境布局是否理想，是否有足夠的綠化率與車(chē)位，樓與樓之間的間距是否夠大，是 否影響采光，仔細(xì)了解小區(qū)內(nèi)外的道路交通情況，進(jìn)出小區(qū)是否方便，是否有保安系統(tǒng)，垃圾是否集中處理等。然后看整幢樓的平面圖，最后看自己擬選購(gòu)的單位平面圖。
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4 T7 N! P* h! v! I, z, M看方向

有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的樓書(shū)時(shí)首先要明確：“上北下南，左西右東”的原則。通常坐北朝南的建筑最好賣(mài)，房地產(chǎn)發(fā)展商宣傳惟恐不及。

' G; [3 L* f( h. [( d+ |& `2 ?看文字
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銷(xiāo)售單張上標(biāo)注的價(jià)格一定要搞清，起價(jià)、均價(jià)、開(kāi)盤(pán)價(jià)、清盤(pán)價(jià)各不相同，有時(shí)樓書(shū)上出現(xiàn)的價(jià)格只是供應(yīng)幾套的優(yōu)惠價(jià)。另外，樓書(shū)上承諾的交樓日期、建設(shè)材料、配套設(shè)施等也可能在日后發(fā)生變化，因此簽約之前一定要落實(shí)清楚。

8 T7 f) X- v, g5 S) N) K  w! B: Q看戶型

/ f, q- [) _2 d) Z& i過(guò)去的許多老戶型，過(guò)于強(qiáng)調(diào)出房率，戶型設(shè)計(jì)得往往過(guò)于直露、簡(jiǎn)陋。進(jìn)入戶門(mén)后往往沒(méi)有玄關(guān)設(shè)計(jì)，廳內(nèi)景象一覽無(wú)遺，臥室、書(shū)房的私密性和安適度受到影響，現(xiàn)在買(mǎi)房應(yīng)避免此類(lèi)戶型。
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) A% R4 N2 ~( B( q8 X. |目前普遍看好的戶型設(shè)計(jì)一般都重視功能分區(qū)明確，既有層次感又不宜設(shè)置過(guò)多隔斷墻，用一條較短的走廊連接臥室和起居室，進(jìn)入戶門(mén)以后起居室分為會(huì)客和餐廳兩個(gè)區(qū)域，餐廳和廚房相連，臥室和衛(wèi)生間相連，兩者互不干擾。
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住宅里不同房間的門(mén)戶朝向也很有學(xué)問(wèn)。如衛(wèi)生間的門(mén)向著廳開(kāi)，私密性不強(qiáng)，形成主客間的尷尬。如果套房的面積較小，兩者難以保持較長(zhǎng)的距離，其房門(mén)也最好別設(shè)計(jì)成相對(duì)或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛(wèi)生間的房門(mén)，可通過(guò)套房的整體戶型設(shè)計(jì)和曲折巧設(shè)衛(wèi)生間。廚房由于多和餐廳相連，可以設(shè)在靠近戶門(mén)的位置。
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* W3 ?- N/ G$ K近年來(lái)，“動(dòng)靜分開(kāi)”成為體現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)成功與否的一個(gè)重要因素。過(guò)去由于設(shè)計(jì)的不足，主人去臥室、廚房、衛(wèi)生間都要反復(fù)穿過(guò)起居室，造成起居室靜態(tài)區(qū)域內(nèi)的紊亂。同時(shí)，一旦起居室有客人，家中的所有成員都難以回避，這是在選擇新居的時(shí)候應(yīng)該注意避免的。
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4 F# S4 n; k/ m1 o價(jià)格位置的考慮因素
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) ^+ m; {7 `3 y0 \9 Q" G價(jià)格：如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資， 您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然，最好還是聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家建議?？纯窗偌译s談（什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價(jià)位熱銷(xiāo)等）　

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買(mǎi)方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車(chē)位物業(yè)才算物盡其用。目前被交通相對(duì)方便 。的地區(qū)是地處地鐵、京通、京昌、京順、京石快速路的居住小區(qū)。
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社區(qū)環(huán)境：在人口越來(lái)越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購(gòu)房者投資前越來(lái)越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對(duì)您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。

1、居住密度及私密性
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住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。

) e! z2 p/ `) t( w2、公共建筑

8 ]* H, k. {, X3 M居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對(duì)小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民，遠(yuǎn)則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過(guò)150米。

0 u5 l& Y" w- }" H1 v4 S4 a0 u1 g! A/ m3、小區(qū)綠化

居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂綠化，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽(yáng)、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。北京城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40%甚至50%，就比較難得了。
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4、小區(qū)布局
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在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。北京地區(qū)的日照間距條形住宅采用1.6至1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

9 K* @& [0 R$ c9 c5、小區(qū)內(nèi)交通
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4 D: T9 q/ {6 X/ ^+ _居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車(chē)分流和人車(chē)混行兩類(lèi)。目前作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)的“人車(chē)分流”，汽車(chē)在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車(chē)庫(kù)，車(chē)行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒(méi)有汽車(chē)穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價(jià)較高。

人車(chē)混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”以防過(guò)境車(chē)流對(duì)小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車(chē)的泊位，停車(chē)位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車(chē)盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車(chē)場(chǎng)若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車(chē)泊位還分為租賃和購(gòu)買(mǎi)兩種情況，購(gòu)房者有必要搞清楚：車(chē)位的月租金是多少；如果購(gòu)買(mǎi)，今后月管理費(fèi)是多少，然后仔細(xì)算一筆賬再?zèng)Q定是租還是買(mǎi)。

$ T0 O/ I) p, B7 p1 F8 V1 z9 E/ m戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

4 R- v' S/ ?9 z1 E位置
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& N" o, F* e! x8 `# l4 i如果您想購(gòu)買(mǎi)的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優(yōu)越，因?yàn)樘幱诤梦恢玫姆孔硬拍軡M足您的各類(lèi)需求。它通常具有下列特征：　
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1.城市上風(fēng)上水。在城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向，如北京的上風(fēng)上水方向?yàn)槲鞅狈较颉?font class="jammer">- F- E6 f4 X  q5 {- E

2.交通便捷。從住所到工作地點(diǎn)或常去的其他地點(diǎn)或市中心區(qū)，不超過(guò)可接受的時(shí)間并且有保障，一家兩三口人都有些要求時(shí)，應(yīng)盡可能多的照顧到，并考慮將來(lái)可能的變化情況，如工作調(diào)動(dòng)、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等?！?br /> 8 c/ ^# d5 c+ L% U  e  S+ J
3 h2 J1 a' l7 M  |: W( j. N; D3.城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應(yīng)超過(guò)1公里，否則有些設(shè)施難以接通，對(duì)外交通也會(huì)有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶，要么基本設(shè)施不全，要么花大量投資搞市政設(shè)施，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增加。　
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4.生活便利。步行10分鐘左右即可到達(dá)各類(lèi)商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，滿足日常生活物品的采購(gòu)及其他服務(wù)需求，醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設(shè)施也可就近找到。

5.環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達(dá)，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末游玩娛樂(lè)之所，社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況良好。

2 ^" s! @8 @$ \" K9 H樓層　
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1 z8 V0 n# t/ G低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此，這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。
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/ \' d' K! p& g大多數(shù)消費(fèi)者在挑選底樓時(shí)，一般不會(huì)去過(guò)問(wèn)其有關(guān)防潮設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié)，但是，在天連續(xù)下雨的情況下不去觀察房屋的潮濕程度，就太不應(yīng)該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此，消費(fèi)者在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過(guò)特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨(dú)和獨(dú)立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來(lái)自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會(huì)出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連，那么消費(fèi)者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響，如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美，底層的住戶當(dāng)然是“近水樓臺(tái)先得月”。自然界有好的一面，也有不利的一面，如果底層四周下水道管處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng)，往往會(huì)造成臭氣熏天、蚊蟲(chóng)蒼蠅滋生。對(duì)這些底層自然是首當(dāng)其沖、深受其害，故消費(fèi)者在看完底層的室內(nèi)時(shí)，千萬(wàn)不要忘記要看看室外。看陰、陽(yáng)溝是否通暢，看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。地面的排水系統(tǒng)是否完善，有沒(méi)有積水的可能？有沒(méi)有一些死角地帶等。消費(fèi)者在選擇底層時(shí)，對(duì)這些問(wèn)題一定要—一察之，不然等搬進(jìn)去再后悔，已是悔之晚矣。
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一些家庭之所以選底層，就是考慮到家中有老人，可避免上下樓之苦。但是，買(mǎi)房不在冬天，一到冬天才知此房終日不見(jiàn)太陽(yáng)。老人住的房屋沒(méi)有陽(yáng)光，不是讓人苦不堪言嗎？提前請(qǐng)有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢還是有必要的。

$ k- j8 t9 m$ u; ?  x+ \8 @設(shè)施　　

業(yè)主們都希望項(xiàng)目?jī)?nèi)“家園”內(nèi)有一個(gè)好的環(huán)境，這是千真萬(wàn)確的。但業(yè)主們?nèi)绻理?xiàng)目里要建公園，則會(huì)有不同意見(jiàn) 特別是當(dāng)他們認(rèn)識(shí)到，這項(xiàng)投資及以后的維護(hù)費(fèi)用要由他們來(lái)出的話，可能更有爭(zhēng)議。我看到有些報(bào)道說(shuō)，某項(xiàng)目花了幾千萬(wàn)造了什么空中花園或空中巴比倫之類(lèi)的，就個(gè)人觀點(diǎn)而言，實(shí)屬不當(dāng)投資。有人會(huì)說(shuō)我土老帽，其實(shí)不全是這么回事。一個(gè)好的家園，環(huán)境應(yīng)該是干凈、整潔、方便，有樹(shù)、有花、有草，車(chē)、人各行其道，訪客停車(chē)方便。
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% r9 c% b- B5 \" r另外，園林建設(shè)還可以發(fā)揮業(yè)主的積極性，如一樓的住戶可在開(kāi)發(fā)商以樹(shù)籬或其他方式標(biāo)出的花園內(nèi)種樹(shù)、種花、種草，不僅可以美化環(huán)境，突出個(gè)性，而且不用花開(kāi)發(fā)商和以后的物業(yè)管理一分錢(qián)。總之，環(huán)境綠化實(shí)屬必要，但實(shí)在沒(méi)有必要投資搞華而不實(shí)的公園式的園林，特別是投資巨大，維護(hù)費(fèi)用很大的園林，這一點(diǎn)，買(mǎi)房者在選房需引起重視。
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至于會(huì)所，當(dāng)然是很必要的，高檔社區(qū)更少不了。但是，會(huì)所體量應(yīng)與項(xiàng)目大小相匹配，也就是利用率和維護(hù)費(fèi)用的問(wèn)題。另外，會(huì)所內(nèi)容也很重要。我個(gè)人覺(jué)得，除其他設(shè)施外，有兩樣設(shè)施必不可少，特別是對(duì)高檔家園而言：一是健身設(shè)施，包括健身器械室，還有可用于健美操等的室內(nèi)空間；二是室內(nèi)游泳池。成功的業(yè)主都十分注重鍛煉，至少每周二至三次或更多，越是“新新人類(lèi)”越是如此，這是健康的生活方式。其他的可視需要和預(yù)期利用率加以考慮。本人看到有的會(huì)所搞什么棋牌室，個(gè)人認(rèn)為不當(dāng)，搓麻當(dāng)然可以，但不是健康的生活方式，如要搓，可以到家里去，不必要會(huì)所用大家的錢(qián)來(lái)建棋牌室，畢竟高檔社區(qū)應(yīng)該倡導(dǎo)健康生活方式，這和今后社區(qū)的環(huán)境直接相關(guān)。
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3 d( _* U1 e$ D' {判斷開(kāi)發(fā)商實(shí)力及樓盤(pán)自身素質(zhì)
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看樓要綜合考慮樓盤(pán)各方面的情況，一般有以下幾點(diǎn):

第一，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力：有實(shí)力的發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，處處為客戶著想，往往精益求精，推出精品樓盤(pán)。
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1 e/ N8 p9 r8 a1、開(kāi)發(fā)商以往的業(yè)績(jī)；2、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)量和開(kāi)工量。這點(diǎn)非常重要。試想一下，一個(gè)總建筑面積為60萬(wàn)平方米的大項(xiàng)目，可是首期只開(kāi)工兩懂樓，這樣的開(kāi)發(fā)商是有實(shí)力嗎？3、市場(chǎng)占有率，像萬(wàn)科這樣的企業(yè)，同期開(kāi)工的項(xiàng)目較多，市場(chǎng)占有率非常高，如果沒(méi)有一定的實(shí)力是很難應(yīng)付的；4、工程進(jìn)度情況。建設(shè)工期是否有保障也能看出開(kāi)發(fā)商實(shí)力。
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; a% W# ^" _0 r* K第二，樓盤(pán)的合法性：對(duì)樓盤(pán)的用地、規(guī)劃等進(jìn)行審查，看樓盤(pán)是否符合國(guó)家規(guī)定，重點(diǎn)是要看樓盤(pán)有沒(méi)有“七證”，是否屬商品房;
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第三，樓盤(pán)的自身素質(zhì)：

0 d( g( g- i% U0 f5 ~1、是否滲水。不但要看選購(gòu)單位的屋頂是否漏水，還要看樓下單位的屋頂是否漏水。
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2、噪音、照明。噪音和照明在白天很難看出情況如果，需要晚上去看，去實(shí)地考察。
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3、樓內(nèi)垂直交通。對(duì)高層電梯而言看其配備的電梯質(zhì)量如何，安全通道是否暢通。
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4、結(jié)構(gòu)。一套房建成之后，建筑格局很難改變，要想得到最佳的使用效果，一開(kāi)始就得選擇合理的格局。

5 k) W, L* W5 z3 i& {9 I- d5、其他細(xì)節(jié)?？创把亍?、天花等做工是否仔細(xì)，水、電等配件是否安裝到位等。
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第四，用戶的口碑。向住戶附近的居民、物業(yè)管理人員咨詢，看樓盤(pán)的物業(yè)管理，治安善如何，樓宇有無(wú)法法律糾紛等。

: d" Z& u1 {4 t/ E9 |4 N怎么考察施工現(xiàn)場(chǎng)？

$ S/ h, j4 _  j  m在查看房屋的內(nèi)部時(shí)，您要對(duì)房屋的建筑面積、使用面積的大小，房屋的建筑質(zhì)量，裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修質(zhì)量，房屋的附屬設(shè)施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門(mén)窗是否有損壞，以及內(nèi)部設(shè)計(jì)是否合理等方面進(jìn)行仔細(xì)地考察。
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6 A  ~: t/ T, _- [4 f7 y此外，在對(duì)房屋外部進(jìn)行查看時(shí)，要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。

買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)豐富的人士還要對(duì)戶外景觀、周邊環(huán)境、交通條件以及各種公共配套設(shè)施的設(shè)置等情況進(jìn)行了解。對(duì)一些無(wú)法實(shí)地考察到的情況，要向售樓人員了解，同時(shí)，也要多方面打聽(tīng)相關(guān)的信息。
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手把手教你買(mǎi)房子（合同篇）
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選定項(xiàng)目后，交訂金前，最好向房地產(chǎn)行業(yè)的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題，如有條件最好聘請(qǐng)一位房地產(chǎn)專(zhuān)職律師代為辦理，從而確保購(gòu)房后萬(wàn)一與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛時(shí)不至于太被動(dòng)。
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做好上述準(zhǔn)備后，去售樓處交訂金，并同時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和確定簽署正式合同的時(shí)間。（這期間特別要注意詳細(xì)查看開(kāi)發(fā)商提供的“五證”及相關(guān)文件）。
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購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的注意事項(xiàng)

# x: r4 g+ t9 _7 h8 E' w0 u6 y下面說(shuō)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：

9 f5 l  j$ u, s, _3 [$ y" h; Q! a. V; B一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房的條件

2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件：

+ Z& Z  e1 a: G9 n7 x( v（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；
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/ X, X0 U+ y# [  _（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

) h; [' Y& C! ?) v2 @（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；
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（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

/ Q* Q! {: d2 `（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。
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' v& N! T: r" @  R% p符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用。
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  ^* a# @0 z: h$ y* r' j二、了解商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容
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* n) @" I6 l2 D（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;
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（二）商品房基本情況；

（三）商品房銷(xiāo)售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

, Y- R! E% u% P  ?4 I（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
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（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

0 o9 _4 r# A/ N4 F) N（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

% B5 e' z, I# w5 N3 R$ c（九）面積差異的處理方式；
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（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

! _0 E+ P  b# q1 Z$ |' H（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

& R1 Y  U: M' U4 c5 O! }（十二）違約責(zé)任；
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7 M$ i: H. N" J. N$ d（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。
$ l7 t# @" s. _+ b' }7 j按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：
5 \6 Z# i9 j, k# B# V1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；
2、面積誤差比絕對(duì)值超出3% 時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)流程

簽定流程

你在選好房源，談妥價(jià)格后，便是該去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)了，這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金， 發(fā)展商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。

( s: E$ ]7 W- U  W/ s$ m認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括：
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& U( ]. {  o( P5 b1.認(rèn)購(gòu)物業(yè)；

2.房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；

2 ?4 D- v9 A% Z, M4 D3 \3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4.認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。

) A  g( v: [, N' j$ S- I; x% [在簽定完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷(xiāo)售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購(gòu)房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購(gòu)房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。
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2 B& |* b7 m) o1 x簽訂購(gòu)房合同流程及注意事項(xiàng)
' ?1 V$ K! W5 [( C; M- `) }" }3 l' T
, g% v/ x' @& I" ~  T, i+ U8 l簽定合同
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簽訂購(gòu)房合同時(shí)一定要慎重對(duì)待，因?yàn)槟臋?quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來(lái)與銷(xiāo)售方發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細(xì)查驗(yàn)發(fā)展商的資格和"五證"(即計(jì)委立項(xiàng)可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開(kāi)工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房, 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理"銷(xiāo)售許可證"，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買(mǎi)的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。

在合同中，買(mǎi)房人必須要把全部有疑惑的問(wèn)題落實(shí)下來(lái)，通常，發(fā)展商會(huì)將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實(shí)際交付的時(shí)候，很可能就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，而引起糾紛。發(fā)展商會(huì)把先前的承諾推翻，說(shuō)合同中沒(méi)寫(xiě)。所以，您千萬(wàn)不要疏忽大意，任何值得注意的問(wèn)題都要落實(shí)在合同里。　　

您如果對(duì)簽訂合同沒(méi)有把握，可以委托律師來(lái)協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補(bǔ)充協(xié)議、審查稅費(fèi)明細(xì)表、審核契約須知、制定簽約后的付款進(jìn)程表、審查付款情況等等。(注意： 還有可能會(huì)出現(xiàn)的情況是，購(gòu)房者在交付了定金之后，隨著對(duì)該房產(chǎn)項(xiàng)目了解的加深而感覺(jué)不好，不想購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購(gòu)房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購(gòu)買(mǎi)者可以終止協(xié)議，拿回定金。

簽訂購(gòu)房合同是所有購(gòu)房環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購(gòu)房者務(wù)必重視。請(qǐng)一個(gè)律師為您作顧問(wèn)是非常必要的，簽約的具體過(guò)程如下：

1、談妥價(jià)格后，購(gòu)房者應(yīng)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)（附錄樣本），并交付一定額度的定金，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確購(gòu)房者在什么情況下可終止協(xié)議、索回定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括：認(rèn)購(gòu)物業(yè)、房?jī)r(jià)（包括戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)）、付款方式、認(rèn)購(gòu)條件（包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)等）。
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5 H7 H7 {) v1 t+ L2、簽完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，售方應(yīng)給購(gòu)房者發(fā)放《簽約須知》，內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、貸款憑證說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。

# y, d" h  m8 M; i3、完成以上環(huán)節(jié)，就該簽訂正式的購(gòu)房合同了。內(nèi)容包括：
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（1）售房人土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房等；
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5 k5 O1 `' K7 N（2）房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；
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2 G* S0 x4 z6 ]+ m3 k+ f（3）付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；

/ D  ?. N2 @' a（4）交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等；
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（5）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；
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（6）產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；

（7）保修責(zé)任；

（8）購(gòu)房人使用權(quán)限；

（9）雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；
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（10）違約賠償責(zé)任；

（11）其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。
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在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題：
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1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣(mài)方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。
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2、合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。
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近年來(lái)，購(gòu)買(mǎi)商品房糾紛呈上升趨勢(shì)，或因面積不符，或因價(jià)格有詐，或因交付太遲等等，給購(gòu)房者帶來(lái)了一定的財(cái)力和精神上的損失。大部分原因是購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)粗心大意所致。許多購(gòu)房者任由銷(xiāo)售人員填寫(xiě)合同，拿過(guò)來(lái)只看看價(jià)格就馬上簽字，使合同失去了它應(yīng)有的作用。近日，記者就如何正規(guī)地簽訂購(gòu)房合同采訪了市房管局的專(zhuān)業(yè)人士。
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首先，購(gòu)房人在正式簽訂合同之前一定要審查開(kāi)發(fā)商的資格，并確認(rèn)你所要購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是否具備銷(xiāo)售條件。你可以要求開(kāi)發(fā)商出示工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以確認(rèn)開(kāi)發(fā)商的主體資格；你可以要求開(kāi)發(fā)商出示所售樓盤(pán)的土地使用證、建筑許可證、施工許可證及商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證，也就是通常所說(shuō)的四證，以確認(rèn)你所要購(gòu)買(mǎi)商品房的合法性。通過(guò)對(duì)四證的審查和你對(duì)所購(gòu)樓盤(pán)的實(shí)地察看，你可以放心地簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》了。

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要堅(jiān)持使用國(guó)家認(rèn)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)范文本，不要使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單方制定的合同文本，以防在合同中出現(xiàn)欺詐行為。購(gòu)房者對(duì)合同中的各項(xiàng)條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購(gòu)房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。尤其是在違約條款中，必須寫(xiě)明如果產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題、面積不符問(wèn)題、交房拖后、配套設(shè)施不全以及其他與合同內(nèi)容不符時(shí)的索賠辦法和賠付金額。目前我市使用的商品房的規(guī)范文本是由河南省工商局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》由開(kāi)發(fā)商提供，是在當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)登記過(guò)的格式合同。該合同由三部分組成：格式條款，選擇條款，協(xié)議條款。格式條款是合同雙方不能變更和選擇的，沒(méi)有商量的余地，雙方必須同意；而選擇條款和協(xié)議條款則必須在雙方協(xié)商一致，或者以補(bǔ)充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來(lái)，只要把握好選擇條款和協(xié)議條款，就能充分保障購(gòu)房人的權(quán)利。
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如何退定金

4 f4 v! \: |" x, {) G對(duì)于目前在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同交易過(guò)程當(dāng)中開(kāi)發(fā)商或中介公司要求買(mǎi)房人先交定金再簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的做法導(dǎo)致的眾多買(mǎi)房人定金不能退回的問(wèn)題，引起眾多已購(gòu)房者的憤怒，也引發(fā)了準(zhǔn)備購(gòu)房者的擔(dān)心與疑慮。那么對(duì)于購(gòu)房定金問(wèn)題，購(gòu)房人是如何理解的，遇到購(gòu)房定金問(wèn)題又是如何做的，對(duì)購(gòu)房定金問(wèn)題法律又是如何規(guī)定的，購(gòu)房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么樣將不能退的定金退回？

一、定金能不能退。目前開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)受人簽正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前一般都通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買(mǎi)受人收受定金。如果買(mǎi)受人不來(lái)與開(kāi)發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對(duì)買(mǎi)受人極為不利，使買(mǎi)受人在簽約時(shí)處于受制于人的境地，買(mǎi)受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購(gòu)房人認(rèn)為，購(gòu)房定金與其它商品交易一樣，就像平常買(mǎi)東西一樣，交了定金就是這個(gè)東西給我留著，我準(zhǔn)備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類(lèi)推到房子上，認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，無(wú)論什么原因房子最終沒(méi)有買(mǎi)成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動(dòng)放棄了取回定金，這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？
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二、定金的法律規(guī)定。到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》。部門(mén)規(guī)章有：《商品房銷(xiāo)售管理辦法》等。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條對(duì)定金問(wèn)題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用”。除了法律法規(guī)及部門(mén)規(guī)章的規(guī)定之外，北京市房屋交易相關(guān)主管部門(mén)也做了一些的工作，比如在2005年3月15日北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局聯(lián)合制定了《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》格式合同，要求開(kāi)發(fā)商按此格式合同的內(nèi)容執(zhí)行。認(rèn)購(gòu)書(shū)的格式條款內(nèi)容實(shí)際上是對(duì)《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》等具體法律法規(guī)的具體化。該認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的第四條規(guī)定：認(rèn)購(gòu)人同意在支付定金之日起_____日內(nèi)，與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限)。第六條規(guī)定：認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣(mài)人協(xié)商商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過(guò)___日的，本認(rèn)購(gòu)書(shū)自動(dòng)解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購(gòu)書(shū)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人。從以上的法律規(guī)定及具體行政措施我們可以得出如下結(jié)論：商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)作為商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導(dǎo)致無(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，對(duì)守約方的保護(hù)和救濟(jì)。然而，當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款就不適用了。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買(mǎi)受人因自己的原因放棄購(gòu)買(mǎi)此房屋，不來(lái)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，或者出賣(mài)人違約，不賣(mài)此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)預(yù)售或銷(xiāo)售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣(mài)人應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)受人。
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. p$ d/ E; }9 l) ^2 c三、如何避免定金陷阱。要避免定金陷阱首先不要與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，不要交定金。在商品房的交易過(guò)程中在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、交定金并不是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽不成，購(gòu)房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫(xiě)成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠(chéng)意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽不成所交款項(xiàng)能退回，退回的法律依據(jù)有兩個(gè)：一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。另外，司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來(lái)處理。再次是在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)明確約定對(duì)自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。最后是要求開(kāi)發(fā)商簽訂北京市建設(shè)委員會(huì)及北京市工商行政管理局聯(lián)合制定的《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，不同意開(kāi)發(fā)商對(duì)此認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容做修改。
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四、如何退定金才能成功。通過(guò)以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)可以退，另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購(gòu)房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話的錄音來(lái)證明。有些購(gòu)房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過(guò)增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等無(wú)銷(xiāo)售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷(xiāo)售條件，因此任何情況下定金都可退，無(wú)需做大量的取證工作，直接起訴即可。
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手把手教你買(mǎi)房子（貸款篇）

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' u- l3 a* N; Q3 L& }手把手教你買(mǎi)房子（驗(yàn)收篇）

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) U9 w9 _, g+ x% D手把手教你買(mǎi)房子（入住篇）

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  T; E+ u. Z. I
8 z& B& i6 l8 v辦理房屋產(chǎn)權(quán)證流程以及準(zhǔn)備材料
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1.產(chǎn)權(quán)人需準(zhǔn)備資料：　　　
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7 ]; |" D0 O4 l1 b) T商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本；　　
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/ K  j- V' ]. N7 z購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件（無(wú)身份證者需提供有效身份證件復(fù)印件，年滿十八歲以下需提供戶口本復(fù)印件）；契稅發(fā)票上報(bào)聯(lián)；物業(yè)維修基金繳款憑證第二聯(lián)。
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+ s. {) Q% W$ @( u2.開(kāi)發(fā)公司需準(zhǔn)備資料：商品房銷(xiāo)售許可證復(fù)印件或商品房交易代碼；商品房登記備案證復(fù)印件或商品房交易代碼；竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)印件或商品房交易代碼授權(quán)委托書(shū)。
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3.辦證須知：產(chǎn)權(quán)人帶全資料到房管局辦理，交納相應(yīng)的住房交易產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。
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房屋產(chǎn)權(quán)證辦理流程
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' X2 x' I3 F! }5 I( B- a7 b（1） 登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)，并交驗(yàn)有關(guān)證明、證件；經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請(qǐng)書(shū)，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。
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4 }; |9 h/ }3 m3 U（2）勘丈繪圖。它是對(duì)已申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計(jì)算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補(bǔ)測(cè)或修測(cè)房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。
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（3）產(chǎn)權(quán)審查。對(duì)申請(qǐng)登記的房屋，經(jīng)過(guò)認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。
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- Q+ F0 Y' R3 c3 {! L產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國(guó)家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對(duì)照申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書(shū)、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變動(dòng)是否合法等整個(gè)復(fù)雜細(xì)致的工作過(guò)程。
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需要說(shuō)明的是，這里的產(chǎn)權(quán)審查是全面的、更為細(xì)致的產(chǎn)權(quán)審查，是經(jīng)過(guò)了登記收件勘丈繪圖后的產(chǎn)權(quán)審查。
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（4）繪制權(quán)證。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)的房地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)審查確認(rèn)可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。
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! j0 {7 K) }+ G* R7 F9 B0 l2 I" S5 V（5）收費(fèi)發(fā)證。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作的最后程序，要求把應(yīng)收的登記費(fèi)收繳入庫(kù)，把應(yīng)發(fā)出的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。
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8 p/ H& P2 N% z/ q$ ]7 u9 a發(fā)放產(chǎn)權(quán)證前，必須全面檢查應(yīng)發(fā)放的權(quán)證有無(wú)差錯(cuò)，是否已交納契稅。
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' W  [1 [3 ~* x$ ~' w) A個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房，辦理房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交：
1、購(gòu)房合同（正本）；
2、購(gòu)買(mǎi)發(fā)票（原件）；
' \+ g9 o/ D' Z- ?3、竣工決算書(shū)（原件）；
0 o; N& @3 n9 o) P' K; v4、個(gè)人身份證及復(fù)印件。
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必須本人親自到場(chǎng)辦理，如果委托他人辦理須提供經(jīng)過(guò)公正的委托書(shū)。

二、單位購(gòu)買(mǎi)商品房，辦理房產(chǎn)證需持：

# r0 H' n8 B3 U5 U) F1、購(gòu)房合同（正本）；
2、購(gòu)買(mǎi)發(fā)票（復(fù)印件）；
. H# C  J0 @6 x# ?6 }3 O3 P/ }3、竣工決算書(shū)（原件）；
4、單位介紹信（同時(shí)還需注明單位性質(zhì)、委托何人前來(lái)辦理）；
5、《住房質(zhì)量保證書(shū)》、《住房使用說(shuō)明書(shū)》。
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1 U6 N/ H: M  {. I0 e2 }辦理產(chǎn)權(quán)登記以及產(chǎn)權(quán)證在使用中常出現(xiàn)的問(wèn)題

買(mǎi)房后應(yīng)及時(shí)到房屋主管部門(mén)申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記。買(mǎi)進(jìn)的房產(chǎn)，只有在進(jìn)行了合法的產(chǎn)權(quán)登記，并取得《房屋所有權(quán)證》（即房屋產(chǎn)權(quán)證明文件）后，你對(duì)房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利才會(huì)得到法律的保護(hù)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，可以使你驗(yàn)證所購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。若發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，可及時(shí)通過(guò)法律向賣(mài)方索賠。
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3 T. E1 V# @* h請(qǐng)注意，在產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中，有些手續(xù)需要賣(mài)方協(xié)助辦理，這一條必須在合同中列明。產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用，一般由買(mǎi)方承擔(dān)。
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7 z6 _, ^: C& u8 J! Y若您買(mǎi)的是商品房，則按有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)向房管局做好商品房竣工產(chǎn)權(quán)總登記，并在領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收證書(shū)》后的5個(gè)月內(nèi)為購(gòu)房者申辦房地產(chǎn)證。

* Z. o! s% j  f: F1 H產(chǎn)權(quán)證在使用過(guò)程中常出現(xiàn)的法律問(wèn)題

什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)？
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城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國(guó)有土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有絕對(duì)性和排他性。絕對(duì)性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對(duì)房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權(quán)，以及從而享有的利益，排地性，是指產(chǎn)權(quán)人排除他人占有、干涉的權(quán)利。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權(quán)利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實(shí)上對(duì)房地產(chǎn)的控制和支配。占有是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的基本內(nèi)容，占有房地產(chǎn)的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過(guò)合法手續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的占有。

所謂使用，是指房地產(chǎn)的占有者按照房屋的性能及使用價(jià)值對(duì)房屋合理地加以利用。房地產(chǎn)的權(quán)屬所有人可以自己行使使用權(quán)，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產(chǎn)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，如出租、出借、抵押等。
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房地產(chǎn)的使用權(quán)和占有權(quán)是密不可分的，沒(méi)有占有權(quán)，使用權(quán)就失去了存在的基礎(chǔ)，而使用權(quán)又可以從所有權(quán)中分離出來(lái)，即有使用權(quán)不一定就有所有權(quán)，但卻一定有占有權(quán)。所謂收益，是指房地產(chǎn)所有權(quán)人按照法律規(guī)定，從履行權(quán)利義務(wù)關(guān)系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產(chǎn)收益是房地產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)在固有的要求，它是所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利如依法對(duì)自己所有的房地產(chǎn)出售、贈(zèng)與、變換等。
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/ r! j& M( q. G# Q' O一、遺失《房地產(chǎn)證》如何申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng)

8 o; Q1 @1 c2 j; C《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失，并向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)報(bào)失，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)后，刊登公告，六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》上注明″補(bǔ)發(fā)″字樣。申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交如下材料：

: D' B8 {( w+ D% D（一）刊登公告聲明的報(bào)紙；

（二）身份證明；
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（三）補(bǔ)發(fā)《房地產(chǎn)證》申請(qǐng)書(shū)
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二、如何識(shí)別房產(chǎn)證的真?zhèn)?br />   }( A3 x0 W7 @2 `
建設(shè)部決定在2002年1月1日實(shí)施《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的同時(shí)，在全國(guó)啟用新的統(tǒng)一印制的房屋權(quán)屬證。那么，新證與舊的權(quán)屬證書(shū)有什么不同？怎樣才能較好地識(shí)別房屋權(quán)屬證書(shū)的真?zhèn)危?font class="jammer">3 L8 ?( ~) Q$ L! t

* R6 x9 j7 ^- H# |" z1：格式內(nèi)容不一樣。我國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記始于解放初期，權(quán)證由各地印制，格式內(nèi)容并不統(tǒng)一。盡管1987年建設(shè)部統(tǒng)一過(guò)全國(guó)房屋權(quán)屬證書(shū)樣式，但目前證書(shū)格式內(nèi)容仍不統(tǒng)一。有建設(shè)部式樣的，有改造建設(shè)部式樣的，有自行印制的，有本式的，也有一張紙的。

2：印制質(zhì)量不一致。有大廠精工印制的，也有街道小廠粗制濫造的，所用紙張質(zhì)地更是差別甚大。
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7 N; ^+ c' \; I7 d: H: ^. s3：沒(méi)有任何防偽措施。
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/ _( r4 M: L* e6 C4 D# t  T" l4：發(fā)證機(jī)關(guān)極不規(guī)范，有的叫政府，有的叫房地產(chǎn)管理局，有的叫房管處、所、站，因此，所用印章也不規(guī)范，不統(tǒng)一。
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新的房屋權(quán)屬證書(shū)由建設(shè)部設(shè)計(jì)監(jiān)制，中國(guó)人民銀行北京印鈔廠獨(dú)家印制。新證共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。內(nèi)頁(yè)印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫(xiě)項(xiàng)目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨(dú)家印制，這就有效地保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，增強(qiáng)了權(quán)證的權(quán)威性。權(quán)證印制質(zhì)量上乘，封面為紅色（他項(xiàng)權(quán)證為藍(lán)色，印有金色國(guó)徽。材料為進(jìn)口護(hù)照面料，內(nèi)頁(yè)為粉紅色印鈔紙，采用了護(hù)照和鈔票印制工藝。且增加了防偽功能，如注冊(cè)號(hào)、團(tuán)花、水印等，規(guī)范了發(fā)證機(jī)關(guān)和用印。
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根據(jù)上述新舊權(quán)屬證的不同和新證的特點(diǎn)，我們對(duì)權(quán)屬證書(shū)的真?zhèn)尉筒浑y區(qū)別了。
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. ?& t/ C8 N( {, [7 b2 P首先，應(yīng)該按照以上新證的特點(diǎn)從總體看它的印制質(zhì)量較高。
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由于新證是獨(dú)家按照專(zhuān)門(mén)工藝和選用專(zhuān)門(mén)材料印制，它的質(zhì)地和印制質(zhì)量非一般可比。大體印制精良者為真，印制粗糙者為偽。這是從感官上區(qū)分。當(dāng)然，最重要，最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點(diǎn)和防偽功能。主要有以下幾個(gè)方面。
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& _7 ?! g- R2 G% ^1 j0 i/ t% l7 s1：建房注冊(cè)號(hào)
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7 Y) N7 r! T0 _( v0 ~由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市（縣）發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊(cè)登記，并予以編號(hào)。那么在辨別時(shí)，要看它是否有編號(hào)，編號(hào)是否是建設(shè)部公告的全國(guó)統(tǒng)一編號(hào)。
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2： 發(fā)證機(jī)關(guān)（蓋章）

這里要注意兩個(gè)方面：一是規(guī)范的發(fā)證機(jī)關(guān)是市（縣）的房地產(chǎn)管理局（房產(chǎn)管理局或市（縣）人民政府。別的任何單位或部門(mén)都無(wú)權(quán)發(fā)證，他們發(fā)的權(quán)證都屬于非法，無(wú)效的；二是所蓋印章均系機(jī)器套印，印跡清晰，干凈，均勻，手工蓋印是不可比的。

: d6 z& X$ J- S7 N5 q% S( Z  h' l/ X3： 團(tuán)花
3 l) h" m( ^; W0 v4 ]: w+ Y: E
8 }3 i1 Q& v5 X8 I' D5 [在封面里頁(yè)有由土紅，翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。線條流暢，紋理清晰。
7 Q- y& O* F1 ]: }! r
# {7 @0 w7 f: C4 r: e4： 花邊
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首頁(yè)，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁(yè)有上下等寬，對(duì)稱，左右等寬，對(duì)稱的咖啡色花紋邊框?；y細(xì)膩，清晰。

$ E% E$ F8 b1 _. D6 l5： 暗印，水印

( \: d5 Q2 [* z) Y" ?所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。將紙對(duì)著光亮處，則可見(jiàn)高層或多層水和房屋

/ K+ n/ M) W) m& e6：編號(hào)

在封面三頁(yè)，即“注意事項(xiàng)”頁(yè)右下角有印鈔廠的印刷流水編號(hào)。同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的。

7：發(fā)證編號(hào)

' Q/ f( f7 s6 o+ G. r3 b即首頁(yè)花邊框內(nèi)上端由發(fā)證機(jī)關(guān)編列的權(quán)證號(hào)碼。此號(hào)碼與發(fā)證機(jī)關(guān)的簿冊(cè)，檔案記載相一致。
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按照上述權(quán)證的特點(diǎn)和防偽功能，進(jìn)行綜合審查考慮，你手中的房屋權(quán)屬證書(shū)的真?zhèn)尉筒浑y識(shí)別了。
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住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及費(fèi)用的基本構(gòu)成

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容　　
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包括對(duì)住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。　　


+ t/ X( l% q7 Y; [" {( u) d3 q. G二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)象　　

住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對(duì)象首先就是住宅小區(qū)的居民。對(duì)于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們?cè)谛^(qū)居住時(shí)的部分行為。　　
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0 a; V% C2 ~- H4 F6 l: }, [$ H9 K三、住宅小區(qū)居住設(shè)施管理 　　

& o6 Q* f3 q4 N, i" R住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根椐物業(yè)管理合同，只負(fù)責(zé)住宅小區(qū)房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備的管理。管理重點(diǎn)在共有部分。住宅小區(qū)的房屋使用過(guò)程中有自然或人為損害，有使用過(guò)程中產(chǎn)權(quán)人與使用人、不同產(chǎn)權(quán)人之間及房屋中設(shè)備和與公用設(shè)備之間等因使用關(guān)系而產(chǎn)生的各種需要調(diào)節(jié)、管理的多種環(huán)節(jié)?！　?br /> 3 W- A! A6 Q8 @1 y' R
# u% w; L2 Z$ |住宅小區(qū)的公共設(shè)施，管理是受各系統(tǒng)市政部門(mén)所有者的委托，代管各系統(tǒng)的運(yùn)行狀況及運(yùn)行結(jié)果，代繳各種有關(guān)費(fèi)用。
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. ^" y. W4 s6 P7 a/ I7 j6 E8 p四、居住環(huán)境管理 　　
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住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對(duì)自然環(huán)境的監(jiān)測(cè)與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生，對(duì)人為環(huán)境的管理是維護(hù)和改變、塑造一種人為環(huán)境，維護(hù)是一種環(huán)境秩序?！　?font class="jammer">9 C0 \9 w7 I  P% \1 B; v

3 l9 J9 Q; m; _5 B3 N: o住宅小區(qū)自然環(huán)境是客觀存在的，不能人為創(chuàng)造，也很難改造。只能對(duì)現(xiàn)有環(huán)境進(jìn)行有效的了解和監(jiān)測(cè)，及時(shí)納入物業(yè)管理公司管理檔案

物業(yè)管理費(fèi)用的基本構(gòu)成
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1、管理費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；
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; W" |! {* ]5 C( H2、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi):用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用:

3、保潔費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用；
: D0 j# l- j5 Y# _4 K% ?& q- D
, c9 d( F$ @3 d) Y1 H. c5 z4、保安費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用；

5、維修費(fèi):用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。
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7 F' C  k, e& }9 f% M5 h物業(yè)問(wèn)題矛盾的產(chǎn)生的根源以及物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)

隨著住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，許多物業(yè)糾紛也開(kāi)始逐步增多起來(lái)，以前有關(guān)物業(yè)立法已經(jīng)不能適應(yīng)；一些新的問(wèn)題、業(yè)主與物業(yè)公司之間，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來(lái)，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點(diǎn)，其中最主要的是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，特別是普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的問(wèn)題，更成了人們議論的焦點(diǎn)。
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1、物業(yè)問(wèn)題矛盾的產(chǎn)生
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1.1   物業(yè)收費(fèi)

  A5 W# @9 g( @; U' h) F* h' n+ w物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題一直是大家經(jīng)常談話的老話題了，但收費(fèi)到底應(yīng)是多少？依據(jù)的法規(guī)是什么？怎樣制止亂收費(fèi)？至今沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法，因收費(fèi)不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見(jiàn)不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費(fèi)，另一個(gè)是不收費(fèi)，物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費(fèi)用的比較嚴(yán)重，比如拆遷戶，對(duì)拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業(yè)費(fèi)，有的因車(chē)輛丟失不交保安費(fèi)，低層住戶不交電梯費(fèi)，二次加壓費(fèi)等，另一方面：業(yè)主方面主要是認(rèn)為管理服務(wù)不到位，不規(guī)范，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、收費(fèi)不合理，亂收費(fèi)、多收費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)可循。

1.2   質(zhì)價(jià)不符是問(wèn)題的根源

物業(yè)收費(fèi)應(yīng)是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，按質(zhì)論價(jià)，而不應(yīng)是統(tǒng)一不變的，如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務(wù)的差別性和收費(fèi)的差別性，應(yīng)該在不同的范圍內(nèi)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的量化與質(zhì)化，從而體現(xiàn)質(zhì)價(jià)比的合理性，公平競(jìng)爭(zhēng)的原則性，現(xiàn)在我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來(lái)的房地產(chǎn)公司分立出來(lái)的，或是從房管部門(mén)轉(zhuǎn)制而來(lái)的，體制轉(zhuǎn)軌的過(guò)程是急促的，被動(dòng)的，固而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，管理成本居高不下，經(jīng)營(yíng)效益也比較差，從而不具備應(yīng)有的實(shí)力和資格，更缺乏必要的設(shè)備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門(mén)服務(wù)不及時(shí)，冬季供暖不足等問(wèn)題，以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度低劣，不菲的收費(fèi)業(yè)主當(dāng)然不滿意，矛盾也由此而產(chǎn)生，并不是說(shuō)價(jià)格降低了矛盾就減少了，而應(yīng)從根本上即體制上、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、企業(yè)規(guī)范等再度來(lái)考慮，首先通過(guò)立法來(lái)規(guī)范目前魚(yú)龍混雜的物業(yè)市場(chǎng)，再通過(guò)招標(biāo)等市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的選擇，在商品住宅買(mǎi)賣(mài)之前，即進(jìn)行物業(yè)服務(wù)方面的溝通，確定買(mǎi)房子并不只是買(mǎi)個(gè)成品，而是包括買(mǎi)賣(mài)之后的延伸服務(wù)的理念，這樣即可減少因買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)時(shí)對(duì)以后物業(yè)管理方面關(guān)注較少而埋下的隱患，又可對(duì)房地產(chǎn)商方面提出更高的要求，從而對(duì)其進(jìn)行約束。

$ Q2 `3 n3 e( ]% O$ E. z1.3   業(yè)主有償付費(fèi)觀念未形成

從業(yè)主方面講，享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費(fèi)的觀念還沒(méi)有形成，長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的觀念根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房商品化，房屋的維護(hù)保養(yǎng)成了業(yè)主自己事情，原由國(guó)家或單位支付的職工福利部分，現(xiàn)由自己承擔(dān)，人們對(duì)此觀念還不能從根本上轉(zhuǎn)彎過(guò)來(lái)，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來(lái)支出還有待時(shí)日。

. K+ H! G  ?( b; `6 c3 V+ t1.4   法律不健全，處理糾紛無(wú)法可依
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我國(guó)目前遠(yuǎn)沒(méi)有一部關(guān)于物業(yè)管理的專(zhuān)門(mén)法律、法規(guī)，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的要求。
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2、物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)
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物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)宗旨，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，作為業(yè)主都希望請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而這優(yōu)質(zhì)服務(wù)筆者認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①服務(wù)態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是人，所以在服務(wù)中要一切從“以人為本”的原則出發(fā)，管理公司的員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主，客戶熱情服務(wù)，做到行為、禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動(dòng)作雅觀等。②服務(wù)設(shè)備完好，硬件設(shè)施的完好運(yùn)行是實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件，物業(yè)管理中的房屋建筑、機(jī)器設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具等、對(duì)這些設(shè)備要始終處于完好狀態(tài)，保證使用的正常。③服務(wù)技能的嫻熟，服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)掌握和具備的基本功，應(yīng)當(dāng)具備過(guò)硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，保安人員應(yīng)具備過(guò)硬的制安消防本領(lǐng)，管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識(shí)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)。④服務(wù)方式靈活，物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理，依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為業(yè)主，客戶著想，努力為業(yè)主，客戶提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能簡(jiǎn)化各種辦事手續(xù)，營(yíng)業(yè)時(shí)間方面給業(yè)主，客戶提供方便。⑤服務(wù)收費(fèi)合理，物業(yè)管理屬有償服務(wù)行為，物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，政府應(yīng)給予明確規(guī)定，物業(yè)管理公司所開(kāi)展的特約服務(wù)，便民服務(wù)也應(yīng)滿足業(yè)戶，客戶的要求與目的，不可亂收費(fèi)，或多收費(fèi)少服務(wù)。⑥服務(wù)制度健全，制定并健全物業(yè)管理制度，形成一整套規(guī)范，系統(tǒng)，科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。⑦服務(wù)效率的迅速，服務(wù)效率是向業(yè)主，客戶服務(wù)的時(shí)限，管理公司應(yīng)盡量提高員工的素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。

" R4 x+ l! D- L總而言之，物業(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來(lái)確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場(chǎng)，如果是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分離出的物業(yè)部門(mén)可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象，提高房屋銷(xiāo)售價(jià)格，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，同時(shí)良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能，達(dá)到增值保值的作用，反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。
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家庭裝飾也是工程質(zhì)量檢驗(yàn)中的重點(diǎn)問(wèn)題

! J! S; k: E# E- \( E家庭裝飾是室內(nèi)裝飾工程的一個(gè)重要組成部分。隨著人們生活水平的逐年提高，家庭裝飾工程的造價(jià)與檔次也越來(lái)越高，與此同時(shí)，其工程質(zhì)量也暴露出了越來(lái)越多的共性問(wèn)題。如何發(fā)現(xiàn)解決這些共性問(wèn)題，科學(xué)地檢驗(yàn)家庭裝飾工程的質(zhì)量，切實(shí)維護(hù)好業(yè)主的利益，已引起了有關(guān)管理部門(mén)和廣大消費(fèi)者的共同關(guān)注。
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進(jìn)入上個(gè)世紀(jì)九十年代以來(lái)，隨著裝飾行業(yè)的日益成熟壯大，建設(shè)部及有關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)了一系列裝飾工程質(zhì)量驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，比較重要的有《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等，這些標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定大多針對(duì)公共裝飾工程，放到家庭裝飾中去，必然有些不易操作的問(wèn)題。盡管也有一些針對(duì)家庭裝飾工程的規(guī)范要求，但有時(shí)又因?qū)I(yè)術(shù)語(yǔ)過(guò)多，而老百姓又缺乏這方面的知識(shí)，給檢驗(yàn)具體工程質(zhì)量的時(shí)候帶來(lái)麻煩。本人曾經(jīng)多年從事裝飾設(shè)計(jì)工作，近來(lái)又從事裝飾行業(yè)的管理工作，在如何檢驗(yàn)家庭裝飾質(zhì)量方面有一些自己的觀點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)，在這里簡(jiǎn)要作以陳述，與大家共同探討一下家庭裝飾工程質(zhì)量檢驗(yàn)中的重點(diǎn)問(wèn)題。
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家庭裝飾因其大多是要在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成吃、喝、拉、撒、睡的功能設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，所以較之于公共裝飾工程有其較為明顯的共性問(wèn)題。對(duì)這些共性問(wèn)題，一般從兩個(gè)角度去看，其一是從工藝程序角度，其二是從組成房間的不同部位來(lái)看。前者比較適合跟蹤式檢查，要求業(yè)主和有關(guān)質(zhì)量監(jiān)理人員有足夠的時(shí)間，而后者適用于大多數(shù)工程，更能全面客觀地檢驗(yàn)工程成品的質(zhì)量。
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# l% e3 i3 [! T  H$ V( U: m0 g1、按工藝程序檢驗(yàn)
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從工程施工過(guò)程當(dāng)中涉及到的工藝程序順序看主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是隱蔽工程；二是基層龍骨、襯板項(xiàng)目；三是飾面項(xiàng)目；四是瓷磚、理石粘貼和五金玻璃等工程項(xiàng)目。
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1、1、 隱蔽工程

' R% S3 d4 E; V主要是土建改造、水電管線的布排等方面的檢驗(yàn)。要注意作好隱蔽工程的驗(yàn)收記錄。如涉及到墻體等建筑結(jié)構(gòu)改變，要查看由原建筑設(shè)計(jì)部門(mén)提出變更設(shè)計(jì)的圖紙是否和實(shí)際工程吻合。水電管線的規(guī)格要重點(diǎn)檢驗(yàn)，如達(dá)不到使用要求的，則一律返工。一個(gè)家裝工程的安全隱患往往源自隱蔽工程的質(zhì)量。
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4 T4 @' ~% ?2 y' L+ @& Z1、2、 基層龍骨、襯板項(xiàng)目

- k& ?2 P' Q+ V& b2 R1 G  F主要包括材料的材質(zhì)、規(guī)格、尺寸、等級(jí)以及制作工藝的水平。木龍骨和襯板要做防火、防腐處理。木龍骨間距一般為 300毫米。吊桿間距多為1000毫米。金屬吊桿和吊件要做防銹處理。

* P' t6 y- H; z+ x1 x1、3、 飾面項(xiàng)目
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  G  U. A+ U, L3 e9 m0 N主要包括飾面材料本身的材質(zhì)、色差、等級(jí)以及油漆的工程質(zhì)量。這部分重點(diǎn)要檢查相關(guān)材料的環(huán)保指數(shù)，要對(duì)材料的檢驗(yàn)報(bào)告認(rèn)真查閱，對(duì)有疑義的材料要做檢測(cè)。相臨的飾面要顏色一致。清漆涂飾類(lèi)要注意棕眼刮平、木紋清晰，光澤均勻、一致、光滑，無(wú)刷紋。色漆類(lèi)同清漆類(lèi)基本相同，唯一不同的是沒(méi)有木紋。

! w6 b+ d" N: T1、4、瓷磚、理石粘貼和五金玻璃
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' D: r! Z& l& \  {這里要注意粘貼是否有空鼓，表面是否平整一致等問(wèn)題。瓷磚或理石表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無(wú)裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周?chē)娘椕娲u應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。五金、玻璃表面要干凈無(wú)污染、無(wú)劃痕。五金件不能有銹斑。
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6 l2 u/ p, B, I) [2、按部位分類(lèi)檢驗(yàn)
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家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的，在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候，也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類(lèi)，這樣操作起來(lái)比較方便、全面。從這一角度劃分的項(xiàng)目主要有吊頂、地面、墻面、細(xì)木制品等工程項(xiàng)目。
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2、1、吊頂工程
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  N" }( ^: C! F5 f吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗(yàn)同前所述。所有類(lèi)別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應(yīng)先涂防銹漆，再刮膩?zhàn)诱移阶霰砻嫣幚?，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理，要嚴(yán)密無(wú)縫。
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1 j9 d5 n; {3 I* A6 R2、2、地面工程

. n2 E! e. ~3 U! W主要有木地板、地磚（石材）兩大類(lèi)。此外還有地毯、地板革等類(lèi)別，這些材料不常用，所以這里主要說(shuō)說(shuō)地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。

2、2、1、木地板
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# l+ ~7 M; m, @% j/ U1 ~4 B木地板要鋪貼牢固，不能有開(kāi)裂、歪斜、空鼓、污痕，同時(shí)對(duì)縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒(méi)有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。
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2、2、2、地面磚及花崗石
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地面磚及花崗石的鋪設(shè)，要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致，粘貼牢固、無(wú)空鼓、無(wú)缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽(tīng)覺(jué)上辨別、檢查。

! j5 c& C+ L6 @% X$ q. U2、3、墻面工程

主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類(lèi)。不論使用何種材料都要先進(jìn)行基層處理，壁紙和涂料類(lèi)主要包括刮膩?zhàn)诱移郊暗灼幔ㄓ推幔┓忾]，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。

2、3、1、壁紙

壁紙表面要粘貼牢固，無(wú)色差，沒(méi)有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視無(wú)膠痕，邊緣要整齊、無(wú)毛邊。側(cè)視不得有波紋起伏。
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' }' p  o! a" U: s! Q& l( `2、3、2、涂料

墻面涂料要無(wú)掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無(wú)刷痕。側(cè)視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。
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0 N" O7 o' E9 x  V& k, L2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

0 L! k3 S1 q  p" _. V該類(lèi)墻面要平整，縫隙均勻，無(wú)空鼓。材料表面色澤一致，無(wú)蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽(yáng)角的平整處理。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無(wú)裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周?chē)娘椕娲u應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。
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2、4、細(xì)木制品

2 x1 S* `' @. b0 S: ^& L主要包括窗簾盒暖氣罩、護(hù)墻板、門(mén)窗口套、壁柜等。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細(xì)木制品與基層必須結(jié)合牢固、無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。表面無(wú)明顯色差，裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚恚狙b飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細(xì)膩。線條接頭應(yīng)無(wú)明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應(yīng)看起來(lái)不明顯?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺(tái)板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來(lái)受潮變形。
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% c8 M% @& F0 Q1 I在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中，除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外，還有很多我沒(méi)提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)檢測(cè)、檢驗(yàn)方法，比如門(mén)窗套安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法、軟包工程的檢驗(yàn)、抹灰工程的檢驗(yàn)等等，遇到該類(lèi)問(wèn)題的時(shí)候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》上具體的要求為準(zhǔn)。

. m6 I0 ]& |: I% |- `; T2、按部位分類(lèi)檢驗(yàn)

家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的，在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候，也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類(lèi)，這樣操作起來(lái)比較方便、全面。從這一角度劃分的項(xiàng)目主要有吊頂、地面、墻面、細(xì)木制品等工程項(xiàng)目。
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' t7 P" F. ^! t2、1、吊頂工程
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吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗(yàn)同前所述。所有類(lèi)別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應(yīng)先涂防銹漆，再刮膩?zhàn)诱移阶霰砻嫣幚恚槟z漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理，要嚴(yán)密無(wú)縫。

2、2、地面工程
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主要有木地板、地磚（石材）兩大類(lèi)。此外還有地毯、地板革等類(lèi)別，這些材料不常用，所以這里主要說(shuō)說(shuō)地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。

# F+ p6 }$ Q" U, t* M2、2、1、木地板

3 t  V0 c5 f% [" `木地板要鋪貼牢固，不能有開(kāi)裂、歪斜、空鼓、污痕，同時(shí)對(duì)縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒(méi)有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。
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2、2、2、地面磚及花崗石

$ P& B+ T8 x) H4 Y& o地面磚及花崗石的鋪設(shè)，要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致，粘貼牢固、無(wú)空鼓、無(wú)缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽(tīng)覺(jué)上辨別、檢查。

+ n/ {0 ^5 u" A2、3、墻面工程

( A* a2 ?# a/ H& G, E& C2 g- _$ }9 [主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類(lèi)。不論使用何種材料都要先進(jìn)行基層處理，壁紙和涂料類(lèi)主要包括刮膩?zhàn)诱移郊暗灼幔ㄓ推幔┓忾]，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。

2、3、1、壁紙

  n" T6 y- P% C2 J/ m* q4 b壁紙表面要粘貼牢固，無(wú)色差，沒(méi)有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視無(wú)膠痕，邊緣要整齊、無(wú)毛邊。側(cè)視不得有波紋起伏。

2、3、2、涂料
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墻面涂料要無(wú)掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無(wú)刷痕。側(cè)視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。
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6 N" e& q: ]4 G9 \2、3、3瓷磚、馬賽克墻面
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該類(lèi)墻面要平整，縫隙均勻，無(wú)空鼓。材料表面色澤一致，無(wú)蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽(yáng)角的平整處理。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無(wú)裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周?chē)娘椕娲u應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。
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2、4、細(xì)木制品

8 G" u8 N- A% j& I( ?7 A! a主要包括窗簾盒暖氣罩、護(hù)墻板、門(mén)窗口套、壁柜等。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細(xì)木制品與基層必須結(jié)合牢固、無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。表面無(wú)明顯色差，裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚?，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細(xì)膩。線條接頭應(yīng)無(wú)明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應(yīng)看起來(lái)不明顯?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺(tái)板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來(lái)受潮變形。

在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中，除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外，還有很多我沒(méi)提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)檢測(cè)、檢驗(yàn)方法，比如門(mén)窗套安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法、軟包工程的檢驗(yàn)、抹灰工程的檢驗(yàn)等等，遇到該類(lèi)問(wèn)題的時(shí)候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》上具體的要求為準(zhǔn)。
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2、按部位分類(lèi)檢驗(yàn)
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家庭裝飾工程因大多是在一個(gè)有限的空間內(nèi)完成的，在檢驗(yàn)工程質(zhì)量的時(shí)候，也可以從大的部位及主要項(xiàng)目方面分類(lèi)，這樣操作起來(lái)比較方便、全面。從這一角度劃分的項(xiàng)目主要有吊頂、地面、墻面、細(xì)木制品等工程項(xiàng)目。

* d  H: u& J5 a2、1、吊頂工程
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吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗(yàn)同前所述。所有類(lèi)別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現(xiàn)彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應(yīng)先涂防銹漆，再刮膩?zhàn)诱移阶霰砻嫣幚?，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現(xiàn)裂縫和掉皮現(xiàn)象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個(gè)邊緣處理，要嚴(yán)密無(wú)縫。
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1 a) G3 L; ?& E2、2、地面工程
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, I3 l5 ]1 ~2 e& ?! j* P' l主要有木地板、地磚（石材）兩大類(lèi)。此外還有地毯、地板革等類(lèi)別，這些材料不常用，所以這里主要說(shuō)說(shuō)地板和地磚的檢驗(yàn)要點(diǎn)。
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2、2、1、木地板

5 j5 r& F& B! J木地板要鋪貼牢固，不能有開(kāi)裂、歪斜、空鼓、污痕，同時(shí)對(duì)縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒(méi)有搶眼創(chuàng)痕，色差不明顯。

& W& F0 q+ a/ j2 @: S' f: S0 g9 i& Y2、2、2、地面磚及花崗石

地面磚及花崗石的鋪設(shè)，要求品種、規(guī)格、色號(hào)、圖案保持一致，粘貼牢固、無(wú)空鼓、無(wú)缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據(jù)不同部位發(fā)出的不同聲音，從聽(tīng)覺(jué)上辨別、檢查。

5 H# M# e) G% M* u, Z: i+ W2、3、墻面工程

/ @! Z  ^8 E. |6 ^3 K主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類(lèi)。不論使用何種材料都要先進(jìn)行基層處理，壁紙和涂料類(lèi)主要包括刮膩?zhàn)诱移郊暗灼幔ㄓ推幔┓忾]，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。

4 E1 M9 Z0 j( s- c/ D4 U' }- M2 B2、3、1、壁紙

2 G  D9 U/ p  r1 d3 A壁紙表面要粘貼牢固，無(wú)色差，沒(méi)有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現(xiàn)。側(cè)視無(wú)膠痕，邊緣要整齊、無(wú)毛邊。側(cè)視不得有波紋起伏。

2、3、2、涂料
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3 G. a$ V  P+ c+ Z墻面涂料要無(wú)掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現(xiàn)象，顏色一致，無(wú)刷痕。側(cè)視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應(yīng)清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。
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2、3、3瓷磚、馬賽克墻面
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% Z( b! B! W, m* c9 o5 P& y該類(lèi)墻面要平整，縫隙均勻，無(wú)空鼓。材料表面色澤一致，無(wú)蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽(yáng)角的平整處理。瓷磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無(wú)裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周?chē)娘椕娲u應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。
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2、4、細(xì)木制品
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主要包括窗簾盒暖氣罩、護(hù)墻板、門(mén)窗口套、壁柜等。細(xì)木制品表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細(xì)木制品與基層必須結(jié)合牢固、無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。表面無(wú)明顯色差，裝飾縫須用漆膩?zhàn)犹钇教幚?，木裝飾線條要連貫規(guī)整，厚薄一致，表面光滑細(xì)膩。線條接頭應(yīng)無(wú)明顯色差。飾面板上的釘眼經(jīng)油漆處理后，在兩米以外應(yīng)看起來(lái)不明顯?；鶎影逡M可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺(tái)板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來(lái)受潮變形。

在實(shí)際檢驗(yàn)工作當(dāng)中，除以上提到的重點(diǎn)檢驗(yàn)項(xiàng)目以外，還有很多我沒(méi)提到的項(xiàng)目檢驗(yàn)和具體的數(shù)據(jù)檢測(cè)、檢驗(yàn)方法，比如門(mén)窗套安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法、軟包工程的檢驗(yàn)、抹灰工程的檢驗(yàn)等等，遇到該類(lèi)問(wèn)題的時(shí)候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》上具體的要求為準(zhǔn)。

2 d& w, Y0 z" ^: b2 B4 P9 ]新房裝修的11條禁忌 應(yīng)多花時(shí)間布置自己的小窩
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3 z; q" L( N! `* A3 j一、忌倉(cāng)促上馬
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* r* d" h7 v$ f, ]8 o' d- x  V5 R* w一些人有了新居后，急于入住。他們便匆匆忙忙找了一個(gè)裝飾公司，要求對(duì)方在十天半月就要交工。至于房間的設(shè)計(jì)、裝飾材料的選用，這些戶主心里并沒(méi)有仔細(xì)考慮。由此可能出現(xiàn)這些問(wèn)題：匆忙選擇的裝飾公司不能盡如人意，設(shè)計(jì)、施工水平?jīng)]能達(dá)到要求。因此在裝修之前，您不要太匆忙，要留出一段時(shí)間好好考慮房間的設(shè)計(jì)和裝飾材料的選擇，以及用一段時(shí)間去選擇一家合格的裝飾公司。
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$ V7 R3 c2 W! i5 @9 L' ~3 P二、忌“胸?zé)o全局”

在裝修之前，您應(yīng)該對(duì)房間的裝飾風(fēng)格、所使用的裝飾材料、家具的選擇和大致的擺放位置以及裝修的預(yù)算等心里有數(shù)。切忌對(duì)這些沒(méi)有考慮、全憑一時(shí)好惡，對(duì)于房間裝飾沒(méi)有通盤(pán)考慮。這樣往往會(huì)出現(xiàn)家具與裝飾風(fēng)格不相符合。
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" h2 Q9 R- X$ m7 z# m- e三、忌“缺少變化”
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雖然說(shuō)一套住宅應(yīng)該統(tǒng)一在一種裝飾風(fēng)格下，但每個(gè)房間都有不同的功用，居住者也不一樣。所以切忌在所有的房間中都采用一種裝飾風(fēng)格，使用同樣的裝飾材料。這樣做只能使房間顯得缺少情趣和變化。
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* s; O. i  e  ^1 K" e: E" `6 a8 i  c四、忌表面的“涂脂抹粉”

/ G7 G2 w7 C5 g: O; g) [# [, \  A* k從目前的建筑格局來(lái)講，并非所有的格局都很合理，所以切忌依賴房間原有的格局，只做房間的“表面文章”。這樣只能給使用者帶來(lái)更多的不方便。從美學(xué)角度考慮，矩形的房間并不理想。
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五、忌不分主次

有些人在裝修中不分主次，對(duì)于所有空間“一視同仁”。這樣裝修不僅花費(fèi)過(guò)多，而且往往“事倍功半”。其實(shí)整套房間的某些空間的裝修可以簡(jiǎn)潔一些，憑家具和裝飾品來(lái)點(diǎn)綴空間。
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六、忌脫離文化背景
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" g* R+ X, ]( {( a照搬畫(huà)冊(cè)的裝飾手法，往往只能“畫(huà)虎不成反類(lèi)犬”，所以切忌脫離文化背景。如果房間里都是西式風(fēng)格，卻擺設(shè)了太師椅，就很不諧調(diào)。

七、忌脫離外部環(huán)境
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# U1 v8 i2 i: J* I- I+ H2 p- L如果您的居室外邊十分嘈雜、紛亂，內(nèi)部裝修就要簡(jiǎn)潔一些；如果房間在陰面，裝修是就忌用深顏色。
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八、忌“無(wú)人參與”
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有些消費(fèi)者把裝修的全過(guò)程都交給裝飾公司，自己不參與一點(diǎn)意見(jiàn)。這樣裝修出來(lái)的房間沒(méi)有一點(diǎn)主人愛(ài)好和性格的體現(xiàn)。

) M, z) \% P9 W9 o  p: v九、忌盲目攀比
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有些人在裝修時(shí)只考慮豪華程度，以致預(yù)算超支，結(jié)果不能購(gòu)買(mǎi)與之相配的家具。
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3 n$ D+ \+ l: z1 C2 G十、忌追求“一步到位”
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目前大部分都希望裝修“一步到位”，其實(shí)家也在“生長(zhǎng)”，裝修也要隨之做小的調(diào)整。例如孩子大了，兒童間的裝修和家具就要隨之改換。
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1 N7 h5 y+ [1 R7 x9 S, n十一、忌生搬硬套

所有的裝飾手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼湊只能給人凌亂的感覺(jué)。尤其是在裝修之前，有些人喜歡去別人家“取經(jīng)”，結(jié)果自己家的裝修風(fēng)格凌亂，不成體系。


8 I2 K0 b; A* J7 J驗(yàn)房、收房要仔細(xì) 看合同或房屋質(zhì)量是否有變動(dòng)

購(gòu)房者接收房產(chǎn)時(shí)必須要求賣(mài)方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)，看是否有所變動(dòng)，是否按合同要求進(jìn)行過(guò)維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。只有購(gòu)房人對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。

3 _( E8 h' g+ Q- A+ T% g) }1 V+ B- v即使您掌握不了上述專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)房方法，沒(méi)關(guān)系，因?yàn)樵谀胱⌒^(qū)前，您所在小區(qū)的物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，為了減少將來(lái)自身的麻煩或糾紛，他們已代您對(duì)小區(qū)所有房子進(jìn)行了質(zhì)量驗(yàn)收，在此您不妨了解一下物業(yè)管理公司有關(guān)《驗(yàn)收與接管物業(yè)的事項(xiàng)》另外,我還要提醒您別忘了國(guó)家對(duì)房屋交易的新規(guī)定，即：商品房交付使用時(shí)，預(yù)售人必須向預(yù)購(gòu)人提供《商品房住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，其與合同具有同等法律效力。
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. @. Z! c* h0 r! e牢記新房驗(yàn)收15招 保修期從交付之日起計(jì)算

那么，新房入住前，如果沒(méi)有專(zhuān)家的陪同，普通購(gòu)房者該怎樣自己驗(yàn)房呢？北京市房屋修建工程監(jiān)督站的高級(jí)工程師給記者做了詳細(xì)的講解。
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第1招：看“備案”留“兩書(shū)”

新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書(shū)的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開(kāi)發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

2 {$ m0 [- i/ Z; W2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工時(shí)，都要進(jìn)行一戶一驗(yàn)，并出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。

; I1 e+ a8 G2 D+ q2 a% ^2 ?. L第2招：衛(wèi)生間不滲不存
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檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

$ w, c8 Q" ]0 v% O% h; M6 H+ r2 c檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車(chē)舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

第3招：門(mén)窗靈活嚴(yán)又亮
- [: v1 Z( _! B$ h5 W  u4 U) s
* Q, n8 c0 @; M+ X0 Y/ f試試門(mén)窗開(kāi)啟是否靈活，目測(cè)門(mén)與門(mén)框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門(mén)窗聽(tīng)聽(tīng)隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。不過(guò)，衛(wèi)生間的門(mén)不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門(mén)窗的油漆質(zhì)量主要看有無(wú)流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個(gè)門(mén)的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門(mén)還要刷下邊那面。
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. q" x7 x$ l; ]0 T# `6 J第4招：輕敲各面聽(tīng)空裂
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8 I5 [6 f' W5 M4 c墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽(tīng)到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽(tīng)到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。
6 G6 T- n1 w, \" Q7 w' F4 P, [( I
, d! e% X0 ?& G* W) e第5招：頂層住戶查滲雨

如果買(mǎi)的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無(wú)雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過(guò)兩場(chǎng)大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過(guò)雨淋實(shí)驗(yàn)。
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3 d7 M- Y# U+ v( `' \第6招：陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大
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一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng)臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽(yáng)臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。

9 O. |6 x9 L- g$ e$ j' F第7招：保溫不好墻滴水
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冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類(lèi)似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問(wèn)題。

8 z* o& o; b9 A& b( A第8招：大開(kāi)龍頭查漏堵

# }; q  B6 x; ]! D! B( p上下水管道有無(wú)滲、漏、堵現(xiàn)象，打開(kāi)水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。

第9招：暖氣支管有坡度

, ~2 a% J( M! X' B暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長(zhǎng)度成正比，一般每米相差1%。
; s8 E. S% t# c* k. e7 m$ W/ s
9 s0 k- A5 q# x# `8 @0 }: C第10招：供暖管道要套管
7 N) \& J* a7 S- x: h+ F
' Z5 }9 V" L. t8 T9 x  l6 c: W供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

2 j* [) x7 J8 t4 f第11招：拉閘斷電不可少

: j7 `, s& E' K& `# v電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否能完全控制各分支線路。
% \' M( b) ], t) k$ T! t  ^
第12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童

為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。
  y+ C+ b1 c! b
第13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多

5 H$ ~" j" ~9 F6 M4 K' }) G% v衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施?熏衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座?熏洗手盆的上方不應(yīng)有插座。
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/ j& X, S$ c0 g第14招：廚衛(wèi)緊臨通風(fēng)道
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6 x; K8 n; S/ [2 T& x8 c! e+ }廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。

第15招：開(kāi)關(guān)接口拉一拉
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檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘了打開(kāi)電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。

4 d6 P0 E: v' f+ G7 X對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
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第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；

第二、核對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；

( Z- K. W$ X/ V- O9 [% V第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用；
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第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問(wèn)題；

9 n9 g* r+ f1 M7 ^/ g第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問(wèn)題；
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; o" m. c& h) D" O, |第六、對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。

律師指點(diǎn) 室內(nèi)空氣不合格也可拒絕收房

. p& s9 v# u3 ~3 }, a大成律師事務(wù)所吳建中律師告訴記者，在收房過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)分別情況作不同的處理。如果是房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或者室內(nèi)空氣質(zhì)量不合格(特別是精裝修房屋)的，業(yè)主有權(quán)拒絕收房，并要求開(kāi)發(fā)商退房并賠償損失。
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而其他質(zhì)量問(wèn)題的處理方式，一般在合同中均有約定，大體上分為先修復(fù)再交房和先收房再修復(fù)兩種。如果在購(gòu)房時(shí)選擇了后者，則業(yè)主就不能以房屋存在質(zhì)量問(wèn)題拒絕收房，只能在收房后要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修復(fù)。

此類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題又可分為兩種，一是不影響裝修施工或入住的一般性質(zhì)量問(wèn)題，二是影響裝修和入住的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，如漏水、墻體開(kāi)裂、精裝修嚴(yán)重不合格等。無(wú)論何種情況，業(yè)主都需要在與開(kāi)發(fā)商及物業(yè)簽署房屋驗(yàn)收交接單時(shí)，把需要修復(fù)的質(zhì)量問(wèn)題確認(rèn)下來(lái)，并明確修復(fù)的期限。由于集中交房期間問(wèn)題比較多，業(yè)主要主動(dòng)地多與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)聯(lián)系，督促其盡快修復(fù)，不要等待。

! x5 Y, H) ^9 o對(duì)于嚴(yán)重影響業(yè)主裝修或入住的質(zhì)量問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商拖延修復(fù)，給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)依法索賠，但要注意搜集和保留好證據(jù)。此外，對(duì)于較嚴(yán)重的問(wèn)題，業(yè)主可以要求在修復(fù)前先制定修復(fù)方案，并經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或其他有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的單位進(jìn)行鑒定、認(rèn)可。

貼心提醒 新房保修期從交付之日起計(jì)算
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) F. H7 \4 V' q2 [' W4 E《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品房保修期從開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收的房屋交付使用之日起計(jì)算。
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房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)買(mǎi)人造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房。

住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的附件一并交給業(yè)主。并且，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中有五項(xiàng)內(nèi)容必須在住宅單元入口進(jìn)行公示，公示期不得少于6個(gè)月。另外，住宅工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要制作工程標(biāo)牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。

# h6 L& B/ V/ {8 [! {$ t6 J7 U住宅質(zhì)量保修正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期

1.屋面防水3年；

2.墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

, r9 j% b! R# C0 T4 i- C% f# f3.墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
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! B& J! X3 {( ^4.地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；
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2 u4 I0 J  k; V+ m3 {5.門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；

6.管道堵塞2個(gè)月；
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" ^  v- y: M& x# p( {7.供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

8.衛(wèi)生潔具1年；

9.燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；
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' ~: V+ l1 x7 O8 A+ R( j10.其他部位、部件保修期，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

- R, R( G9 ]( b& `備注：住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。
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怎樣認(rèn)定房屋質(zhì)量不合格

根據(jù)《解釋》第12條和第13條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，并要求出賣(mài)人賠償損失。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。

7 O& T6 `$ j& z( U$ `2 |) V那么，應(yīng)如何認(rèn)定房屋的“主體結(jié)構(gòu)”、“不合格”和“嚴(yán)重影響正常居住使用”這些概念呢？從技術(shù)角度看，所謂“主體結(jié)構(gòu)”是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。
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5 u- r) K4 q- k; i+ A  S+ W9 X5 X主體結(jié)構(gòu)必須具備符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。如：地基、承重墻等，這些部位出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。
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所謂“不合格”，應(yīng)指房屋未能通過(guò)驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求的情形?！皣?yán)重影響正常居住使用”應(yīng)指由于房屋質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響買(mǎi)受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等，不屬于房屋的主體結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，而屬于非結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量瑕疵，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)此予以修復(fù)，買(mǎi)受人不能因此要求退房。

$ C2 [$ l; @& G$ a' w7 f專(zhuān)家從房屋質(zhì)量、公共設(shè)施、材料等談驗(yàn)房
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- d( y- m7 a, {. |商品房質(zhì)量是當(dāng)前投訴較多的糾紛。為幫助消費(fèi)者順利收樓，給大家講講收房的要點(diǎn)?！　?font class="jammer">) o% u& o7 g' L2 [; Z

免除收房傷痛從簽合同開(kāi)始　　

為避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，建議消費(fèi)者在買(mǎi)房時(shí)選擇資信良好的開(kāi)發(fā)商，將風(fēng)險(xiǎn)控制在前期。　　
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簽合同時(shí)應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括收樓時(shí)間，收樓程序(如先驗(yàn)樓，無(wú)異議后再收等)；驗(yàn)樓時(shí)從配套設(shè)施到房?jī)?nèi)各項(xiàng)交付物指標(biāo)的具體詳細(xì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(面積、地面、廚廁等等)，最好附上設(shè)計(jì)圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。同時(shí)注明收樓時(shí)原開(kāi)發(fā)商的廣告、售樓書(shū)、樣板房等都可成為房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。最妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ钦?qǐng)上一位有經(jīng)驗(yàn)的律師，分析購(gòu)房合同中有無(wú)標(biāo)注不明或易成歧義的條款陷阱，免除收樓時(shí)的麻煩。　　

3 S, l- J1 n) W8 p切記查看“三書(shū)一證一表”　　
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& k& a4 B! P$ ?7 o“三書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》?！　?font class="jammer">+ G3 |* k5 t+ U8 Y

" j- R* p; k3 N7 B" p根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！叭龝?shū)一證一表”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條件?！　?br /> 4 e$ h0 l7 N% u: O8 |% {$ \9 [
業(yè)主一旦簽了有關(guān)文件，就視為對(duì)樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。因此，專(zhuān)家提醒，收樓前千萬(wàn)記住要求發(fā)展商出示“三書(shū)一證一表”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購(gòu)房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署人住單，收樓。但時(shí)下不少發(fā)展商交樓時(shí)，大多未能出具完整的文件，若買(mǎi)家確實(shí)想收樓的，驗(yàn)收過(guò)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，有關(guān)部門(mén)出具的關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證書(shū)后，確保具備居住條件的，亦可收樓?！　?br /> ) e. T% a% {; V% g, K1 }6 F- h! b
* V1 W: w: `2 h1 K$ v& n* P先驗(yàn)房后收樓　　
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先驗(yàn)樓再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買(mǎi)家先驗(yàn)樓后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)貨不對(duì)板，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力——負(fù)責(zé)任的發(fā)展商會(huì)積極善后，無(wú)良的則會(huì)實(shí)施“拖字訣”，讓買(mǎi)家勞心勞力，這對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是不公平的?！　?font class="jammer">& U$ H$ a! ?* e; X

為避免出現(xiàn)這種情況，買(mǎi)家應(yīng)事先在購(gòu)房合同中特別約定先驗(yàn)房后收樓，另一方面如合同已成事實(shí)，則可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

2、商品房驗(yàn)房細(xì)則
  |8 _% r8 z8 h. X7 T! k6 ^) u/ U答：開(kāi)發(fā)商在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)竟然是“無(wú)證可依”!一番調(diào)查下來(lái)，不禁為那些即將辦理入住手續(xù)的業(yè)主捏了一把汗。如此看來(lái)，要想日后麻煩少，只有靠業(yè)主自己把好“驗(yàn)房關(guān)”了。在請(qǐng)教了一些專(zhuān)業(yè)人士后，他們提醒購(gòu)房者在辦理人住手續(xù)時(shí)要加倍小心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修人住后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)開(kāi)發(fā)商找借口推諉責(zé)任。驗(yàn)房時(shí)要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機(jī)等，便于測(cè)量、記錄、取證，主要應(yīng)檢查以下內(nèi)容：　　

" Z9 x1 o2 v$ J3 o) E8 V8 Y1、檢查房屋有無(wú)裂縫。首先要仔細(xì)查看房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和頂上有無(wú)裂縫，沒(méi)有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問(wèn)題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。其次要看露臺(tái)處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，對(duì)這類(lèi)房屋，購(gòu)買(mǎi)者一定不能抱僥幸心理?！　?br /> / J. o0 V) g: ?* J
2、檢查房屋有無(wú)傾斜。雖然檢測(cè)房屋的傾斜度需用專(zhuān)門(mén)的儀器，但購(gòu)房者用目測(cè)的方法從四周不同角度，遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測(cè)也能基本上發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。有時(shí)，可在房頂上用細(xì)繩拴上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。　　

* b# B% D0 R( O5 y3、檢查房屋有無(wú)滲漏。購(gòu)房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現(xiàn)象，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。驗(yàn)收房屋最好在下過(guò)大雨之后，可在交房之前要求物業(yè)公司工作人員一同前往，把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，過(guò)兩天再來(lái)察看是否會(huì)滲漏?！　?br /> 9 R; `4 c1 E, n4 ^. N4 b% ?
8 x7 ?0 m# v+ m+ H. d( u  O4、供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過(guò)一米，距離達(dá)不到要求，日后會(huì)影響電視的收看效果?！　?font class="jammer">2 y( K0 B3 ]3 H9 W

5、檢查衛(wèi)生間的排水情況?？此欠衲芡〞碂o(wú)阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來(lái)不便或增加裝修改造費(fèi)用?！　?br /> % t, K* t9 x3 H8 R* V
- B" u7 K) U" k+ X6、測(cè)量房間的層高是否達(dá)到要求。建筑層高為2．8米，實(shí)際高度不能低于2．6米，層高3米的實(shí)際高度不能低于2．75米，住宅層高不能低于2．8米?！　?br /> # C5 `9 c# i; E5 P+ b0 T
7、所用的材料是否是當(dāng)初承諾的品牌。

1 @+ D: `* g5 p1 Y0 @5 e( ~法律界人士還提醒購(gòu)房者：在辦理人住手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供該房產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表，并查看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；購(gòu)房人要仔細(xì)驗(yàn)收房屋，確信沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題再辦理人住手續(xù)；如果發(fā)現(xiàn)房屋有一般質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即找開(kāi)發(fā)商或建筑商，要求其對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的地方予以書(shū)面確認(rèn)并加蓋公章，在對(duì)方解決好該問(wèn)題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書(shū)面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無(wú)法正常居住，就可直接找開(kāi)發(fā)商提出　　

解除合同并賠償損失。如果協(xié)商不成，可向法院起訴解決，依據(jù)新的司法解釋?zhuān)ㄔ簯?yīng)當(dāng)支持購(gòu)房入的請(qǐng)求?！　?font class="jammer"># a2 S' U6 V/ T" L

7 I( f# W; p" j2 \- W' H精裝修房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，也可按上述辦法解決。因房屋的許多地方都被裝修掩蓋了，不易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，在辦理入住手續(xù)時(shí)，最好找一些專(zhuān)業(yè)人員查看，還要注意使用的裝修材料和當(dāng)初合同約定的是否一致。在入住以后，如果出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，不管是房屋本身還是裝修部分，只要在保修期內(nèi)，都可以找開(kāi)發(fā)商解決。
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3、如何對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行面積驗(yàn)收？

答：房屋面積直接關(guān)系到購(gòu)房者的切身利益，如何知道房屋銷(xiāo)售面積多了還是少了，如何計(jì)算房屋的銷(xiāo)售面積呢?　　

) r/ ~# X: i" B8 ^* _0 e* j8 o按照國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日批準(zhǔn)實(shí)施的國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范0JFl058—1998)《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)算與計(jì)算》的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售面積以建筑面積計(jì)算。建筑面積是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和?！　?br /> " c- b) m1 U% m  o' v8 r; l7 F
2 G) U# X2 l, k, M! \套內(nèi)建筑面積。指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。套內(nèi)墻體面積包括本套獨(dú)用墻體面積和套與套之間的分隔墻的一半面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影，套內(nèi)有多個(gè)陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算。該技術(shù)規(guī)范沒(méi)有區(qū)分開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)和封閉式陽(yáng)臺(tái)、外挑式陽(yáng)臺(tái)和內(nèi)含式陽(yáng)臺(tái)。按照有關(guān)規(guī)定，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)的，計(jì)算一半。　　
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6 N' w5 W  R' k1 F共有建筑面積。指各產(chǎn)權(quán)人共有占有或共同使用的建筑面積，由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公用門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。　　
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購(gòu)房者單靠自身力量要測(cè)量、計(jì)算公(共)用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測(cè)算本套套內(nèi)建筑面積。如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開(kāi)發(fā)商出示的測(cè)繪報(bào)告顯示的面積出入過(guò)大，應(yīng)向測(cè)繪機(jī)構(gòu)問(wèn)明原因或要求復(fù)測(cè)。

) S2 g) T6 v+ O4、如何對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行工程驗(yàn)收？

9 I' Y) X& Z* k) {. D, E/ i答：室內(nèi)工程驗(yàn)收應(yīng)把握以下幾點(diǎn)　

一、房屋結(jié)構(gòu)　　

9 p9 T& |0 ^! w2 H: I如何對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行工程驗(yàn)收　　
) _4 E1 C& h! w- G
結(jié)構(gòu)是房屋的骨架，其質(zhì)量好壞至關(guān)重要，但實(shí)踐中卻因其驗(yàn)收的難度而被購(gòu)房者所忽視或放棄。購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商出示建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)工程的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，注意報(bào)告標(biāo)明的質(zhì)量等級(jí)是合格還是優(yōu)良、優(yōu)質(zhì)；如果是不合格，說(shuō)明該房屋不能居住。如有可能，購(gòu)房者還應(yīng)了解鋼材的材質(zhì)、規(guī)格、水泥的標(biāo)號(hào)，木材的等級(jí)及磚塊的寬實(shí)等。此外，還需把握以下幾點(diǎn)：
　　——是否有鋼筋外露；
　　——墻壁是否有裂縫，墻面是否滲水；
2 w; u1 I8 p8 `　　——承重墻、梁、柱是否符合設(shè)計(jì)規(guī)范。
二、平面布局　　
5 @: o8 }% y: |! c
對(duì)照購(gòu)房合同中的房屋平面圖，檢查房間的結(jié)構(gòu)是否與圖紙一致，房間的面積、跨度、長(zhǎng)寬是否合理；臥室、起居室、門(mén)廳、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間布局是否合理；門(mén)窗位置、是否過(guò)于曲折，是否影響家具的擺放。　　

三、層高　　

6 n. U, G) S0 P" x! S+ G4 f住宅層高較理想的高度應(yīng)在2.8米—3.2米之間。層高過(guò)低就會(huì)給人壓抑感，通風(fēng)、采光也受影響；層高過(guò)高固然舒適，但建設(shè)成本和土地成本都高，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)提高。按規(guī)定：臥室、起居室凈高不應(yīng)低于2.5米，屋高不應(yīng)抵于2.8米。如果購(gòu)房合同對(duì)層高或凈高有約定的，應(yīng)符合約定?！　?font class="jammer">, s7 A4 V% r! p

6 j; c' k# W+ D) Y$ A四、地板樓板　　

這一點(diǎn)往往不為購(gòu)房者重視。樓板的厚度、單位面積的荷載量，應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收房屋的重點(diǎn)之安全的要求，也為家庭裝修、選配家居設(shè)施提供了重要參數(shù)。　　

( |, {1 }8 ^9 l五、墻體　　
2 X8 f# e2 A) A9 [
/ s  g  l9 x/ d* \8 r這不僅是墻面是否有裂縫，是否有水淋痕跡，是否有墻皮脫落、起鼓，墻面是否平整。更重要的是，墻身是否筆直，有無(wú)傾斜?！　?font class="jammer">- d* x) @2 l+ c

8 v# S0 X$ h- g" x# h六、通風(fēng)采光　　
7 \: M7 P6 M/ e, ?
; M4 `' y3 a! x# F/ L現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)一般要求戶戶有窗，間間敞亮。衛(wèi)生間、廚房更應(yīng)開(kāi)窗，這才能保證采光和通風(fēng)，有利于健康，有利于提高居住品質(zhì)?！　?br /> ) N: b: n& {" n5 a; V2 _8 I
$ A5 n" ?/ ]3 P3 y! n七、衛(wèi)浴工程　　
4 z% y" X8 _( e9 U) C. I
衛(wèi)生間面積、尺寸是否符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)；衛(wèi)生設(shè)備的品牌、規(guī)格、件數(shù)是否與合同相符；上水、排水是否通暢；是否有裂痕、滲水現(xiàn)象；地面是否防滑；開(kāi)窗的通風(fēng)采光效果如何，如無(wú)窗，是否有排氣扇；是否有裝修，如無(wú)裝修，各種管線是否排放到位，便于裝修?！?br /> & W8 I6 j9 X  ?8 E' u5 r
4 Z: H9 ?" Z$ p3 @% x  ]1 d八、廚房工程　　
8 _1 f* e* c& c
5 T7 j8 Z6 z! \1 c) [廚房的面積、尺寸是否與合同相符，裝修標(biāo)準(zhǔn)是否與合同相符，地面是否防滑，墻身有無(wú)1.5米以上的瓷磚，灶臺(tái)高度是否合適，灶具安全性如何，脫排油煙機(jī)效果如何，熱水器品牌、規(guī)格是否達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，管道線路是否通暢，整個(gè)廚房是否具備清洗、烹調(diào)、儲(chǔ)藏等基本功能。如果沒(méi)有裝修，是否把各種管道、線路、插口位置預(yù)留好?！?br /> & b. S, \' ?1 W+ z& I% m& V
- t2 ^: u) \( Z九、水電工程　　

上水、下水管道、門(mén)閥材質(zhì)如何，大小開(kāi)關(guān)是否正常；衛(wèi)生間、廚房上、下水是否通暢；用電線路排是否合
理、安全、方便、開(kāi)關(guān)、燈座、插座是否正常通電，燈具安裝是否牢靠，能否正常使用?！?br /> ( F! Z7 o4 [* Q4 _7 T% g! H
十、門(mén)窗工程　　

  B/ C% d2 J2 E9 Z分戶門(mén)是否牢固，安全，有無(wú)防盜功能，如果沒(méi)有，能否安裝防盜門(mén)；門(mén)的厚度，材質(zhì)和規(guī)格、密封性如何；窗子的材質(zhì)、規(guī)格與厚度，玻璃的品種與厚度是否安全，窗子的開(kāi)關(guān)是否靈巧、方便、密封性如何。以上是否符合合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

十一、私密性　　
8 H& Y: V, x- ^) T3 e
檢查陽(yáng)臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間、臥室能否被外部窺視，衛(wèi)生間的窗不得直對(duì)樓梯間，門(mén)不能直對(duì)起居室，居室門(mén)窗勿與鄰居衛(wèi)生間的門(mén)窗相對(duì)，墻壁的隔音效果如何。一般來(lái)說(shuō)，外墻、分戶墻、樓板的空氣隔聲標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)權(quán)隔聲量應(yīng)大于等于45分貝?！　?font class="jammer">! I6 w+ O  M% e' ^: T

: p1 I, I" D1 u  x$ n9 ]' |7 P十二、安全性　
6 l  U6 |9 p9 {5 [% ~9 Z1 e/ f
# i, U! ?/ G8 U6 H- w煤氣管、避雷裝置等垂直管線不能安裝在臨近陽(yáng)臺(tái)或窗的部位；非封閉陽(yáng)臺(tái)是否與公用走道接近，有無(wú)翻越可能?！　?br /> ; N0 R1 ~( v! W0 |
  C" A2 d- G1 K1 y0 g( U) L( T' h* |十三、電信設(shè)備　　
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電話線、電腦網(wǎng)絡(luò)線、閉路電視線、衛(wèi)星天線是否到戶，接插口是否預(yù)留，分布是否合理，每套有無(wú)對(duì)講設(shè)備。

5、公共設(shè)施驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

答：對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：　　
( \$ B( P5 ^, K1 _- t
一、樓梯　　
/ w9 P+ y- x$ W
標(biāo)準(zhǔn)樓梯角度應(yīng)適中，轉(zhuǎn)向處設(shè)有平臺(tái)供休息；樓梯高度也應(yīng)注意：階高在22厘米上下，階面在15厘米以上，角度為45度；樓梯應(yīng)設(shè)扶手。公用走道和樓梯應(yīng)符合消防要求?！　?br /> 9 L5 K) n$ v: |! M
; ^+ U- ^- P5 {9 k  y! R二、電梯　　
8 _/ j/ c9 a* k4 Z) d7 I1 G) b  p
電梯數(shù)、品牌、制造商、型號(hào)、承載量、升降速度；電梯是自動(dòng)還是專(zhuān)人操作，有無(wú)緊急呼救系統(tǒng)，有無(wú)監(jiān)視系統(tǒng)，有無(wú)應(yīng)急疏散系統(tǒng)，是全天候運(yùn)行還是分時(shí)段運(yùn)行?！　?br /> , g2 A4 e; x) b1 h" R7 ^8 P
8 r6 ^, @2 [0 V5 y& h6 r三、供水工程　　

1 }9 d1 u" _+ g公共供水是否正常，水壓和水流量，水質(zhì)是否達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)，是否經(jīng)過(guò)特殊凈化處理(如果售房合同有承諾)，是否24小時(shí)供應(yīng)熱水(如果事前有書(shū)面承諾)。多層住宅不宜采用水箱給水方式，而應(yīng)采用地壓式供水。高層住宅的鋼筋混凝土水箱內(nèi)壁應(yīng)鋪白瓷磚。供水管道是采用鐵管(易銹蝕)，還是采用清潔衛(wèi)生的PVC和UPVC管。　
" k6 \5 N1 K$ F0 x5 K3 P; \$ O
四、供電工程　　
0 M2 z: H1 O, r6 O3 C: O
! _; z! v) R3 S8 A公共供電是否正常，有無(wú)雙路供電，是否會(huì)出現(xiàn)限電時(shí)間，電壓是否穩(wěn)定，電表系統(tǒng)工作是否正常，電表有無(wú)抄數(shù)?！　?br /> & M3 {( G+ M) v7 d# h, ~' H/ O) H
五、供氣工程　

# P1 Q+ q) N7 I; ^# Z( L3 a; V" r供氣的種類(lèi)(煤氣、天然氣、液化氣)和方式(管道、罐裝)，供氣容量大小，管道、計(jì)量是否正常，氣表有無(wú)抄數(shù)記錄。　
: N& B6 x. v6 \# a; E' w
六、停車(chē)場(chǎng)地　　

有無(wú)專(zhuān)用停放非機(jī)動(dòng)車(chē)和機(jī)動(dòng)車(chē)的場(chǎng)地，容量大??；有無(wú)必要的安全防護(hù)，是否與合同約定一致?！　?br /> ) Y6 `# r5 O3 w* P) l- L4 e
3 I8 ~6 m; ?9 e0 W七、公共綠地　
. Q1 c( V# c! B5 n) }. o
/ j# n0 Z: @+ \6 x小區(qū)公共綠地面積和綠化率是否達(dá)到了政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)(30％)，或合同、廣告承諾的標(biāo)準(zhǔn)。必要時(shí)可要求開(kāi)發(fā)商出示建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明，查看證明中核定的數(shù)據(jù)。　
; w5 j6 K1 e- X( B& W* J
1 Z* v7 t& G. }6 o# c八、其他公共設(shè)施　　

& J. T7 ^/ p7 h/ a2 Y! ^有些開(kāi)發(fā)商在合同或銷(xiāo)售廣告中承諾有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房、會(huì)所、下沉式音樂(lè)廣場(chǎng)等，交房時(shí)是否兌現(xiàn)；承諾的智能化安全保衛(wèi)系統(tǒng)是否有著落，有無(wú)中央監(jiān)控、信息采集、預(yù)警系統(tǒng)，有無(wú)24小時(shí)保安。　　
0 J! Z/ o" z4 _, b' S
8 Z2 \8 N$ V) u1 ?6 ?( K九、房屋間距　　

房屋間距對(duì)通風(fēng)、采光影響很大，所交房屋是否符合政府規(guī)劃間距要求?！　?font class="jammer">; {8 N+ d6 d" s$ C( T; e1 ]  c' @

0 b- r+ T% ~$ L) A( \7 V8 }' E十、驗(yàn)收記錄和房屋交接　　

購(gòu)房者對(duì)以上內(nèi)容一一驗(yàn)收，逐一記錄，符合政府規(guī)定和合同約定的，通過(guò)驗(yàn)收；存在問(wèn)題的，作好記錄，限期整改，不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問(wèn)題嚴(yán)重，對(duì)房屋使用功能影響重大的，可依法追究開(kāi)發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。

4 V& N  ~$ y  e2 h, d( `
7 g7 b, L: y" j% }) E2 @合同登記后，需要辦理購(gòu)房貸款的，可以著手辦理抵押貸款手續(xù)。具體辦理辦法，可向有關(guān)部門(mén)咨詢。
; \7 N7 l. ]' O4 U8 I
◆一次性付款
- f; `5 r! j( b/ k0 P+ N& M
是過(guò)去最為常見(jiàn)的付款方式，目前一般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤(pán)銷(xiāo)售。
% w/ a' }8 T' m' G9 W
6 ?2 j$ y: v: v: T, Z; d$ z利：一次性付款一般都能從銷(xiāo)售商處得到房?jī)r(jià)款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價(jià)格最低。

0 p" G0 _& J( L3 u$ K) k' _# i, L弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開(kāi)發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大。

◆ 分期付款
2 h) S, C& E" c9 @6 A" @9 m
又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。 　　

利：緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開(kāi)發(fā)商履行合同中的承諾。 　　

( c6 S% M$ L; _& j: a" Z6 r  E/ G) z弊：分期付款隨著付款期限的延長(zhǎng)，利率會(huì)越高，房款額比一次性付款的房款額高。
, A- C/ \! \; C- H9 d
◆ 按揭付款
- [' t' S$ z' P1 g
即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。

  S! U! n' Q) F0 \/ G! t利：可以籌集到所需資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，花明天的錢(qián)圓今天的夢(mèng)。
% ^9 @( ?/ {- _# N7 \6 Y8 p( o
弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。

◆ 公積金貸款 　　
( l5 b4 b( x  u
居民購(gòu)房除了動(dòng)用歷年的積蓄，購(gòu)房資金不足部分一般都首先申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請(qǐng)由銀行個(gè)人住房按揭貸款解決，目前運(yùn)用此種個(gè)人住房公積金貸款與銀行個(gè)人住房按揭貸款相結(jié)合的"組合貸款"已是購(gòu)房最普遍的貸款方式。因?yàn)樗容^符合現(xiàn)實(shí)又較為合理，畢竟每戶家庭可以計(jì)貸的個(gè)人住房公積金額度不會(huì)很多，若全部向銀行貸款又會(huì)在利息上負(fù)擔(dān)太重。 　　
! L' K. r9 {; d( h% z6 E
6 z. ^( N) e& Q$ z個(gè)人住房公積金貸款屬政策性的個(gè)人住房貸款，具有一定的政策補(bǔ)貼性質(zhì)，只要個(gè)人所在單位建立過(guò)住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請(qǐng)貸款，它最大的優(yōu)點(diǎn)是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也不過(guò)4.59%，不僅低于現(xiàn)行同期銀行個(gè)人住房按揭貸款利率（一般比銀行個(gè)人住房按揭貸款利率低1個(gè)百分點(diǎn)左右），而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。也就是說(shuō)，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。下面以五年期的儲(chǔ)蓄存款和公積金貸款為例進(jìn)行比較：十萬(wàn)元存五年定期，五年后，客戶可得利息14400元；申請(qǐng)公積金貸款十萬(wàn)元，在貸款利率水平不變的情況下，五年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。而且，貸款金額越大、期限越長(zhǎng)，利差就越可觀。
4 ^6 K6 }6 Y9 W- R0 v" E
, |  @% y8 T) l" F3 E+ }申請(qǐng)商業(yè)貸款需要提供的材料

(1)貸款人及其配偶的居民身份證、戶口簿，如果夫婦雙方不在同一戶籍，需要提供結(jié)婚證明。
, G  \& b( ^' \. m& [- }1 o+ B! i
$ L% y( r! S* s- a8 r( Y" z(2)具有法律效力的購(gòu)房合同、預(yù)付款收據(jù)(總房款的30%以上)及兩者的復(fù)印件。
4 }% m- T( `0 A) i
5 f0 c  X  c, J(3)夫婦雙方單位出具的收入證明或者銀行認(rèn)可的具有還貸能力的其他證明。

; c" z" L9 T% ]6 x7 f( I1 S( i(4)個(gè)人住房借款申請(qǐng)書(shū)、住房借款合同、保證合同等。

(5)房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)表和房地產(chǎn)抵押合同，售房單位作為擔(dān)保方必須蓋章簽字。
( V$ W. P! _) y' D2 p
(6)銀行方面規(guī)定的相關(guān)證明。
6 b/ P+ [4 E8 u/ V0 v- J$ a9 f
商業(yè)性住房貸款的流程

8 `# c% U& y. D" b(1)咨詢辦理貸款的相關(guān)知識(shí)。
/ x' f4 L8 z; @: v$ Y$ U2 w! I% C+ W
* S- X6 v# a4 o(2)提出購(gòu)房貸款申請(qǐng)。
4 g* {6 x* a- Z' x! Q0 `
) o0 _* O' O5 ?* f(3)提供貸款所需的相應(yīng)資料。

(4)銀行審核批準(zhǔn)。
, W3 F: [( N4 |
(5)同銀行簽訂借款合同、住房抵押合同。
! b, H* O& c, D2 v! Q9 z
(6)到公證處辦理公證手續(xù)。
& N$ l4 Q& r3 M1 \: s
(7)到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。
* U9 }' d/ c  W" f
% f5 K. g. l/ G7 F/ [6 ?(8)辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記。

0 U' z; Y5 y; x/ `. u4 u/ f8 T(9)向銀行提供抵押證明。

(10)到指定的保險(xiǎn)公司辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)（采取自愿的原則）。

+ V8 e7 W+ V! f(11)借款人開(kāi)始按月還款。

商業(yè)性住房貸款的注意事項(xiàng)
5 \6 O2 Y& l' I  Q0 d% Z
9 `& J0 m/ u2 ^1 u2 v6 B(1)按期償還貸款的本息。

(2)不能提供虛假的文件或資料。

# S  Q6 c* X5 c$ L* e. m(3)在未經(jīng)銀行同意的情況下，不得私自將設(shè)為抵押或質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)或權(quán)益出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、拆遷或重復(fù)抵押。

(4)不得擅自改變貸款用途，挪用貸款。
7 @# ]3 a9 I4 ?% z
(5)具有配合銀行對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查的義務(wù)。

; }; Q9 y3 }% ^3 L# o7 |0 W(6)不能同其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損銀行權(quán)益的合同或者協(xié)議。

% F% K# m0 I  k1 a# ^3 ~/ U( O9 c5 P(7)保證人違反保證合同或者喪失了承擔(dān)連帶保證責(zé)任能力；抵押物遭到意外損毀不足以全部?jī)斶€貸款本息；質(zhì)物明顯減少而影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)。如果出現(xiàn)以上三種情況，借款人必須按照貸款銀行的要求重新落實(shí)新保證或新抵押(質(zhì)押)。

(8)借款人在征得貸款銀行同意后，可以按照相關(guān)規(guī)定提前還款(部分或全部)，貸款銀行根據(jù)實(shí)際還款的期限和數(shù)額計(jì)收貸款利息。

8 V% L: |9 a( j(9)當(dāng)借款人死亡或者法律上宣布死亡或者失蹤時(shí)，貸款的償還人改為其財(cái)產(chǎn)的合法繼承人，而擔(dān)保人需要繼續(xù)擔(dān)保至合同解除。