汶上購房須知

一、不看廣告看產(chǎn)權(quán)。
4 [. h9 j3 r% @- g  D, M　　　　不管發(fā)展商鼓吹得如何開花亂墜，首先要落實(shí)其產(chǎn)權(quán)的合法性。不要被一些“集資房”、“宅基地房”所迷惑。一般來說，有商品房預(yù)售許可證的，各方面的手續(xù)就較為齊全了。
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. i% M# Z% }1 ?　　二、首選大公司的優(yōu)質(zhì)樓盤。
　　
- L# F2 s, S6 e9 O5 i. y　　三、咨詢商品房的質(zhì)量等級。
　　　　要求發(fā)展商出示建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書，最好是選“優(yōu)良工程”。商品房的驗民一般分為單體驗收和小區(qū)綜合驗收。在總驗收以后，由質(zhì)檢站核發(fā)質(zhì)量等級證書。
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# v- c1 d( g9 G1 H　　四、白天看，晚上也看。
2 g/ B' [2 N  _. V7 V, t　　　　晚上可以了解其夜間情況（如出入安全、噪音、道路照明等）。
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. y, H0 b' q- d　　五、重點(diǎn)看有無滲水。
; _; k! E- T. ~& r　　　　廚房、廁所如果有滲水，將給住戶帶來很大的不便。所以要重點(diǎn)觀察廚廁的天花板、角落有沒有滲水、潮濕發(fā)霉等情況。購房者經(jīng)常容易忽視的一點(diǎn)是：只看本層的滲水情況，而不看下一層的滲水情況。試想，如果你的廚廁經(jīng)常滲水到你的樓下，不但別人煩惱，你也肯定不得安寧。所以看樓要“上下兼顧”。對于買頂層住宅的人，最好是下雨天去考察，有滲水的問題可以及早發(fā)現(xiàn)。
　　
% s3 h; N% o( s" p　　六、不看樣板房，看實(shí)際的現(xiàn)樓。
8 @% d$ e+ i: T' x　　　　樣板房由于經(jīng)過精心布置、家具設(shè)施占滿空間，反倒使購房者注意力分散，被其迷惑，看不出應(yīng)看到的問題。
　　
　　七、不但看電梯，還要看樓梯。
9 a$ C0 F. [6 q% W& w0 F　　　　有些高層住宅，頭幾層是商業(yè)用房，樓梯沒有應(yīng)急燈，漆黑一片，或者堆放雜物，交通不暢。對于這種樓宇，我們必須認(rèn)真考慮“萬一”要逃生時，是否有路可走。
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　　八、不看建材看格局。
　　　　道理很簡單，材料不好，更換容易，格局不佳，改變困難。
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4 S$ P4 j0 {- i* @! @3 W8 Q% E0 K/ l　　九、觀察做工的精細(xì)程度和工藝水平。
　　　　主要看接角、窗沿、墻角、天花板、水電設(shè)備的質(zhì)量及位置的合理性等。
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5 [/ Q3 c4 w5 ~- C) F! f, X　　十、打聽情況。
1 O3 J* W. A2 v/ X0 G+ ]　　　　可以向已入住的居民或警衛(wèi)、物業(yè)管理人員了解房屋的管理、保安以及有無其他潛在的問題、糾紛等等，做到“兼聽則明”。

購房注意事項

6 w: v# W8 C4 j0 L4 \8 ]第一類：虛假廣告
* c# N3 h8 a' ]: U! |  f設(shè)計精美的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜，很多購房人買某一個項目的欲望首先來源于房地產(chǎn)商的廣告或展會上的沙盤。“樣板房”也?；ㄕ?，一些開發(fā)商利用樣板房欺騙消費(fèi)者，樣板房質(zhì)量、結(jié)構(gòu)與實(shí)際所交房不符、裝修中利用視覺誤差、家具尺寸相對縮小等進(jìn)行誤導(dǎo)。
應(yīng)對：購房者要仔細(xì)閱讀購房合同中的內(nèi)容，必要時還要把廣告宣傳的內(nèi)容全部載入正式的合同中，這樣才有保證。

第二類：配套設(shè)施
6 r. f! U2 p0 y: `開發(fā)商在銷售項目時對今后的生活配套設(shè)施承諾得完美無缺，但購房者真正領(lǐng)取了住房鑰匙準(zhǔn)備入住時，會發(fā)現(xiàn)許多的承諾并不到位。
8 R5 L1 V) x1 S% |$ j6 A應(yīng)對：購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供免費(fèi)交通車，能長期免費(fèi)嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有替換的配套設(shè)施。假如缺乏上述措施，一旦開發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套，麻煩就多了。
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6 V, L- D4 }; j8 U% L. l) a- |第三類：內(nèi)部認(rèn)購
1 F$ x: H( Z& P9 h0 C2 e  E/ I內(nèi)部認(rèn)購是房地產(chǎn)開發(fā)商不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格相對較低，從而吸引了許多買房者。但一些內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其不受法律保護(hù)，購房者的權(quán)益也無法受到保障。
應(yīng)對：最好不要購買這類商品房。至于想買低價房的業(yè)主或投資者，應(yīng)選擇信譽(yù)好、實(shí)力雄厚、具有市場品牌的樓盤。
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: G, w2 [' A. f6 b' V  a第四類：物業(yè)管理
' e, w/ Q' ?% ~" J/ o- G- {開發(fā)商強(qiáng)迫業(yè)主接受其指定的物業(yè)管理公司的服務(wù)，損害業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益?；蛟谝欢螘r間后偷偷更換物業(yè)管理公司，以次充好。
應(yīng)對：購房者在簽訂房屋買賣合同時，對指定的物業(yè)管理公司服務(wù)期限超出一年的應(yīng)提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件。

0 _+ `- W7 {. Q$ ]5 Q: p& u第五類：逃避債務(wù)
- h: |9 y4 {, p. |# P3 ^: o& m  }借破產(chǎn)逃債是許多公司常用的伎倆。一些不負(fù)責(zé)任的企業(yè)常常將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到另一項目中，或隱匿財產(chǎn)，抽逃資金，做假賬造成破產(chǎn)的假象，搞假破產(chǎn)。
  ^" S5 G4 U; F5 z$ D2 b! c應(yīng)對：業(yè)主可盡量選擇信譽(yù)好的開發(fā)商，要分清股東與公司的關(guān)系，同時，明察暗訪項目公司的實(shí)際財產(chǎn)。

六類：亂收費(fèi)
) v; A! p* _% H3 Q, n* l物業(yè)管理公司亂收費(fèi)，通常表現(xiàn)在下列幾方面：
1.超出核準(zhǔn)的價格收取管理費(fèi)。
2.擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，賺取收費(fèi)差價。
3.擅自增加項目建設(shè)，而將費(fèi)用分?jǐn)偨o業(yè)主。
應(yīng)對：業(yè)主應(yīng)積極參與，選出為全體業(yè)主服務(wù)的業(yè)主委員會。這樣業(yè)主委員會可以挑選信譽(yù)好的物業(yè)管理公司，或解除與信譽(yù)不好的物業(yè)管理公司之間的合同，并有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理公司的行為。

' ^, q& t( |9 i' ~' j" \6 J7 O- T( W第七類：購房合同
8 s% V; h' x/ x9 ]; [購房者與地產(chǎn)銷售商簽訂的購房合同會有空白的地方作為合同的補(bǔ)充條款，但如果雙方?jīng)]有補(bǔ)充條款，就應(yīng)該注意合同的空白處別讓開發(fā)商做了手腳。
應(yīng)對：購房者簽訂購房合同時，一定要耐心看完全文，遇到空白處應(yīng)填上自己應(yīng)有權(quán)益的內(nèi)容。如無需填寫時，也應(yīng)畫上橫線。

: t2 J7 ]. z$ w, N第八類：房產(chǎn)證拖著不辦
* V0 j1 k% K* c% R( b有些業(yè)主買房時開發(fā)商承諾在三個月之內(nèi)辦理房產(chǎn)證，但有時好幾年房產(chǎn)證依然沒辦下來。幾年來每次去找開發(fā)商，對方都有一套托詞，用的最多的一句話就是“正在辦理”。
應(yīng)對：購房時看商品房是否“五證”齊全。即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)(銷)售許可證》。若不齊全，消費(fèi)者購買后則可能拿不到房產(chǎn)證，商品房質(zhì)量也得不到保障

一套住宅應(yīng)具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學(xué)習(xí)，這些功能根據(jù)其開放程序可以大體分為公（動）、私（靜）兩區(qū)。
　　 公共區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳。
　　 私密區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。
　　 這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設(shè)計上，應(yīng)明確處理這些功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。起居室（客廳）兩個基本原則：一、起居室的獨(dú)立性；二、起居室的空間效率。現(xiàn)在，有的戶型起居室仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設(shè)計了獨(dú)立的起居室和交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛(wèi)生間位置是否恰當(dāng)，否則會影響家具的擺放與使用。廚房購房者應(yīng)當(dāng)首先考慮自己的烹飪、餐飲習(xí)慣。開放式廚房有著很好的空間效果，但對于我國的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。廚房是集儲藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要足夠的面積。
( h3 m* @4 o- |# e  D4 D! w　　 衛(wèi)生間滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離。從位置來說，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居室。從面積來看，帶浴缺的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于1.6米，沐浴的凈寬度不宜小于1.2米。臥室一般來說，主臥室的面寬不應(yīng)小于3.6米，面積在14至17平方米左右，次臥的面寬不應(yīng)小于3米，面積在10至13平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直接朝向起居室的開門也應(yīng)避免通視。輔助空間包括陽臺、儲藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲藏空間，包括雜物間、進(jìn)入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶內(nèi)的家具空間?？傊鶕?jù)戶型面積不同，小戶型經(jīng)濟(jì)住宅強(qiáng)調(diào)基本生活要求；普通型住宅強(qiáng)調(diào)主要功能齊全和空間的靈活適應(yīng)性；豪華型住宅強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造高質(zhì)量的生活環(huán)境，注重細(xì)節(jié)突出個性。

購房前提防哪些不規(guī)范行為？
  
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一、小心利用農(nóng)村集體土地開發(fā)的房產(chǎn)。前些時候，有不少鄉(xiāng)、縣、郊區(qū)單位擅自在集體的土地上建造住宅，對社會公開銷售；也有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司與某個鄉(xiāng)進(jìn)行“合作”，鄉(xiāng)里出土地，開發(fā)公司出資金，建造住宅。這種方式開發(fā)出來的房產(chǎn)，購房人當(dāng)然拿不到產(chǎn)權(quán)證，于是開發(fā)單位采取給購房者辦理榮譽(yù)村民證的辦法，蒙編消費(fèi)者。不知大家是否知道，根據(jù)目前的法規(guī)，開發(fā)公司欲開發(fā)某個項目，首先要獲得計委立項，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，如果需占用集體土地，還要先由國家征為國有，再向國家繳納土地出讓金，然后才能辦理出讓手續(xù)。如果你打算購買的房產(chǎn)不具備這樣的條件，我勸你最好不要購買。
5 M7 Z  s0 S9 t# d　　 二、小心雙方聯(lián)建開發(fā)的房產(chǎn)。聯(lián)建房屋是城市是最近幾年出現(xiàn)較多的房地產(chǎn)項目。所謂聯(lián)建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯(lián)合起來共同開發(fā)建設(shè)自用的住宅。由于歷史的原因，有地皮一方大都擁有國家劃撥的土地使用權(quán)。按照各地區(qū)的有關(guān)聯(lián)建分成規(guī)定，聯(lián)建各方分得自己應(yīng)得的那一部分房產(chǎn)只能自用，而不能出售。但有些房地產(chǎn)開發(fā)公司卻將聯(lián)建的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，這種房子當(dāng)然也辦不下產(chǎn)權(quán)證，因為聯(lián)建項目不是經(jīng)營項目，聯(lián)建方?jīng)]有向國家繳納地價款。還有的聯(lián)建項目經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手，每次轉(zhuǎn)手都使價格上了一個臺階，但終因無人負(fù)責(zé)向國家交納地價款而導(dǎo)致最終也辦不下產(chǎn)權(quán)證。這樣的房，我勸你也不要買
& H: @: |/ r8 x9 J" K) K　　 三、小心經(jīng)過改建的房屋。有一些單位或企業(yè)因為虧損或其他原因，將自己擁有的車間或辦公樓重新裝修，然后直接出租，也有的將裝修后的大樓采取50年租賃期的方式進(jìn)行變相銷售。這些房產(chǎn)原本是單位或企業(yè)自用，現(xiàn)在用來搞經(jīng)營，性質(zhì)改變了，國家理應(yīng)獲得相應(yīng)的土地受益。但實(shí)際上幾乎沒有改建單位在出租或變相銷售后會向國家交納土地收益。這樣的房產(chǎn)一旦被政府主管部門發(fā)現(xiàn)，早晚會受到處罰。所以，我建議這種房子你也不能買。
  q. E7 J3 a1 L4 [& t' c! I　　 四、小心上了代理商的當(dāng)。在我國的房地產(chǎn)市場上，活躍著許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)代理銷售人員，由于他們的辛勤工作，使大量的商品房迅速完成交易。但與此同時，也普遍存在著這樣的問題—由于代理商的工作是一時性的（將客戶介紹給發(fā)展商，促成交易便大功告成），所以為了促銷，許多代理商在推銷房產(chǎn)時，往往夸大其詞地進(jìn)行宣傳，用不負(fù)責(zé)的許諾和嚴(yán)重失真的廣告誘導(dǎo)一些客戶買房，待客戶與發(fā)展商簽約入住后發(fā)現(xiàn)實(shí)物與宣傳大相徑庭時，發(fā)展商往往會把責(zé)任推到代理商身上，而代理商此時早已溜之大吉了。
9 _1 V+ Q) P3 [4 w7 z　　 五、小心違法交易帶來麻煩。不規(guī)范或違法的房地產(chǎn)交易還較普遍，直接影響了正常的房地產(chǎn)市場發(fā)展。例如有的發(fā)展商銷售手續(xù)不齊全的房子；有的發(fā)展商根本就沒有銷售許可證；甚至有的房地產(chǎn)項目從來就沒有立項批復(fù)；有的發(fā)展商公開出售沒有產(chǎn)權(quán)只有所謂使用權(quán)的房子；有的人在私下倒賣公房；還有的人在私下買賣私房、違章建筑和臨時建筑。這些交易都是不規(guī)范或違法的，這樣的房產(chǎn)你也不能買。

多知道一些知識，還是很有必要的，起碼少上當(dāng)，遇上不至于慌了神。

多知道一些知識，還是很有必要的，起碼少上當(dāng)，遇上不至于慌了神。

汶上購房須知