什么是住房保險(xiǎn)？

　　一般說(shuō)來(lái)，在住房生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)事故可能給住房造成損壞，給住房者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)、生活上的困難。為消除可能出現(xiàn)的不利影響，?。ㄗ猓┓咳丝膳c保險(xiǎn)公司達(dá)成一項(xiàng)協(xié)議，被保險(xiǎn)人通過(guò)繳付一定的費(fèi)用以獲得保險(xiǎn)公司對(duì)住房的意外損失給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)谋ＷC。這種以住房及其有關(guān)利益為保險(xiǎn)目標(biāo)的保險(xiǎn)，稱為住房保險(xiǎn)。

　　主要作用：

一、住房保險(xiǎn)可以保證居民在房屋因遭受自然災(zāi)害和意外事故而發(fā)生損失時(shí)，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，為居民的日常生活提供安全保障。

　　二、住房保險(xiǎn)可維護(hù)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的利益。房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以收取租金為目的。風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生后，住房受損，房租因風(fēng)險(xiǎn)事故中斷。如果投保了住房保險(xiǎn)，就可以使經(jīng)營(yíng)者在這方面的利益獲得保障。

　　三、住房保險(xiǎn)可增加被保險(xiǎn)人的信用程度。保險(xiǎn)具有提高信用，促進(jìn)資金融通的作用。例如，以住房為抵押物申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，銀行常要求申請(qǐng)人將其住房投保，以增加住房的價(jià)值，故住房保險(xiǎn)有助于住房所有人信用的提高。

　　如何辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)？

辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)，應(yīng)由投保人與保險(xiǎn)人簽訂保險(xiǎn)合同。具體程序是：

（一）填寫(xiě)投保單。內(nèi)容包括：投保人的名稱、投保日期，被保險(xiǎn)人或受益人的名稱、保險(xiǎn)標(biāo)的名稱和數(shù)量，保險(xiǎn)責(zé)任起訖時(shí)間，保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額等。投保單是投保人在保險(xiǎn)公司申領(lǐng)的作為保險(xiǎn)接受投保的依據(jù)文件。

　?。ǘ┖灠l(fā)保險(xiǎn)單。保險(xiǎn)人在收到投保人的投保單后，應(yīng)對(duì)投保單的內(nèi)容逐一審查并實(shí)地勘查，在確定符合保險(xiǎn)條件后可簽發(fā)保險(xiǎn)單。

　?。ㄈ┦杖”ｋU(xiǎn)費(fèi)。投保人應(yīng)按規(guī)定的保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)期限和保險(xiǎn)費(fèi)率向保險(xiǎn)人如期繳納保險(xiǎn)費(fèi)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同也可同雙方的委托人來(lái)辦理，如抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)可委托銀行辦理。

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的主要內(nèi)容包括：

（一）保險(xiǎn)人名稱和住所；

（二）投保人、被保險(xiǎn)人名稱和住所，以及人身保險(xiǎn)的受益人的名稱和住所；

（三）保險(xiǎn)標(biāo)的；

（四）保險(xiǎn)責(zé)任和責(zé)任免除；

（五）保險(xiǎn)期間和保險(xiǎn)責(zé)任開(kāi)始時(shí)間；

（六）保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額；

（七）保險(xiǎn)費(fèi)以及支付辦法；

（八）保險(xiǎn)金賠償或給付辦法；

（九）違約責(zé)任和異議處理；

（十）訂立保險(xiǎn)合同的日期。

　　保費(fèi)該如何確定？

根據(jù)規(guī)定，個(gè)人住房公積金貸款必須辦理抵押房屋保險(xiǎn)，公積金貸款房屋保險(xiǎn)金額原則上按不低于貸款本金、利息之和計(jì)算。個(gè)人住宅抵押房屋保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額按房?jī)r(jià)計(jì)算，保險(xiǎn)期限與貸款期限一致。個(gè)人貸款抵押房屋保險(xiǎn)按保險(xiǎn)年費(fèi)0.8‰計(jì)算。

　　目前有很多貸款購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的是期房，往往要在幾個(gè)月或一年以后入住，所以計(jì)收從入住日到貸款結(jié)束日的保險(xiǎn)費(fèi)。

　　另外，由于保險(xiǎn)費(fèi)是在貸款發(fā)放時(shí)提前繳納的，在保險(xiǎn)生效前，即入住前尚有一段時(shí)間，還將扣除在此段時(shí)間產(chǎn)生的利息（一年以上期房期的按照一年定期存款利率計(jì)算，一年以內(nèi)期房期的按照活期存款利率計(jì)算），就是說(shuō)，購(gòu)房人不會(huì)因?yàn)樵谫J款發(fā)放日提前繳納保險(xiǎn)費(fèi)而產(chǎn)生任何利息上的損失。

　　簽訂房貸保險(xiǎn)合同要細(xì)斟酌

　　銀行完全沒(méi)有必要“冒天下之大不韙”，要求作為合同的第一受益人，受益人應(yīng)該是購(gòu)房者。

　　如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，抵押的住房滅失或是毀損，銀行可以優(yōu)先受償和采取訴訟保全措施。這樣，銀行既可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也能讓購(gòu)房者在感情上接受

　　貸款買(mǎi)房，現(xiàn)在已被廣大老百姓所接受。在我國(guó)社會(huì)信用體系尚待完善的條件下，銀行為化解自身的信用風(fēng)險(xiǎn)，往往要求購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)貸款保險(xiǎn)。但是，目前貸款保險(xiǎn)合同還很不完善，在一定程度上侵害了購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)益。

　　實(shí)際承擔(dān)期短于合同規(guī)定

　　貸款保險(xiǎn)合同一般規(guī)定，保險(xiǎn)期限與貸款期限一致，保險(xiǎn)責(zé)任自購(gòu)房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。目前大多數(shù)貸款所購(gòu)的住房是期房，貸款發(fā)放日和實(shí)際交房日有一段時(shí)間差，普遍存在先貸款、后交房的現(xiàn)象。而保險(xiǎn)費(fèi)是從貸款開(kāi)始之日起開(kāi)始計(jì)收，既然合同規(guī)定保險(xiǎn)責(zé)任自購(gòu)房合同約定交房之日起開(kāi)始承擔(dān)，未交房也就談不上承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。

　　因此，保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險(xiǎn)公司沒(méi)有承擔(dān)任何保險(xiǎn)責(zé)任。例如，某人于2000年7月1日貸款買(mǎi)了2001年7月1日交付的商品房，消費(fèi)者多繳納一年保費(fèi)，但保險(xiǎn)公司事實(shí)上卻不可能承擔(dān)這一年的保險(xiǎn)責(zé)任。很明顯，權(quán)力和義務(wù)不對(duì)等，保險(xiǎn)公司應(yīng)退還多收的保費(fèi)。

　　一次性收取全部保險(xiǎn)費(fèi)

　　有的保險(xiǎn)公司雖然在合同中規(guī)定保險(xiǎn)費(fèi)“按年收取，每年結(jié)算”，但在實(shí)際操作中，往往幾十年一次性收取。

　　這實(shí)質(zhì)上是無(wú)償占用了購(gòu)房者幾十年的利息收入，加重了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。保險(xiǎn)公司對(duì)一次性收取保費(fèi)的通常解釋是，在現(xiàn)有的技術(shù)條件下，如果逐年收取保費(fèi)，保險(xiǎn)公司不但要投入大量的人力物力，而且要承擔(dān)購(gòu)房者不繳納續(xù)期保費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，這種解釋顯然難以令人信服。

　　很多壽險(xiǎn)產(chǎn)品，保險(xiǎn)期限長(zhǎng)達(dá)幾十年，保費(fèi)卻按年、按季，甚至按月收取?？梢?jiàn)，技術(shù)上完全不成問(wèn)題，保險(xiǎn)公司不愿放棄一次性收取的利益才是問(wèn)題的關(guān)鍵。退一步講，即便購(gòu)房者不能按期繳納保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司完全可以按照《保險(xiǎn)法》的有關(guān)規(guī)定，解除保險(xiǎn)合同，不承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，自然也就談不上承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)了。

　　貸款購(gòu)房者不是保險(xiǎn)受益人

　　抵押住房貸款保險(xiǎn)合同通常規(guī)定，銀行是第一受益人。因?yàn)榈盅罕旧硎菗?dān)保的一種方式，所以抵押貸款保險(xiǎn)既要適用《保險(xiǎn)法》，又要適用《擔(dān)保法》。《擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)?！?/p>

　　可見(jiàn)，銀行作為抵押權(quán)人，在保險(xiǎn)標(biāo)的即抵押的住房發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，能夠以第一受益人的身份領(lǐng)取保險(xiǎn)賠款，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。然而這讓廣大購(gòu)房者很不理解，甚至覺(jué)得冤枉：明明是自己花錢(qián)買(mǎi)房，自己卻不是受益人。

　　因此，為使住房貸款保險(xiǎn)真正地為老百姓所認(rèn)同，銀行不應(yīng)作為保險(xiǎn)合同的第一受益人，而這并不會(huì)影響銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的初衷。

　　事實(shí)上，2000年12月13日起實(shí)行的最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第八十條，對(duì)《擔(dān)保法》的第五十八條作了進(jìn)一步的規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金采取保全措施?！?/p>

　　由此可見(jiàn)，銀行完全沒(méi)有必要“冒天下之大不韙”，要求作為合同的第一受益人，受益人應(yīng)該是購(gòu)房者。如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，抵押的住房滅失或是毀損，銀行可以優(yōu)先受償和采取訴訟保全措施。這樣，銀行既可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也能讓購(gòu)房者在感情上接受。

　　在此，專家提醒購(gòu)房者簽訂合同時(shí)要冷靜觀察，仔細(xì)分析，避免不必要的誤解和損失。

　　房貸提前還貸 別忘退稅退保

　　在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)

　　拆遷款、單位房款、年終獎(jiǎng)金，不少人手里有了大額現(xiàn)金。年利率5%的房貸利率雖然不高，但20年下來(lái)利息也要占到房款的一大半。這樣，很多人選擇提前還貸。而什么情況適合提前還貸，提前還貸如何操作，為此記者走訪銀行人士、專業(yè)經(jīng)紀(jì)人尋求答案。

　　提前還貸 別忘退保

　　銀行處理這類一次付清提前還貸的手續(xù)較為簡(jiǎn)便。一般要求客戶提前通知銀行(通常提前10個(gè)工作日到1個(gè)月)；銀行計(jì)算好客戶的總欠款數(shù)，指定客戶到銀行付清款項(xiàng)，支付當(dāng)月利息；銀行將房契送到合同指定的律師事務(wù)所，辦理取消按揭貸款的契約并到房產(chǎn)管理部門(mén)登記；律師辦好一切手續(xù)之后，會(huì)通知業(yè)主領(lǐng)回所有的房產(chǎn)契約。有的銀行不經(jīng)過(guò)律師，只要辦齊手續(xù)他們直接把房產(chǎn)證或購(gòu)房合同還給客戶。

　　提前償還全部貸款后，別忘從保險(xiǎn)公司、稅務(wù)部門(mén)拿回屬于自己的錢(qián)。

　　在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，須根據(jù)原購(gòu)房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費(fèi)實(shí)際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算)、原一次性繳付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)=已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值-提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。

　　提前還貸 別忘退稅

　　另外別忘了到稅務(wù)部門(mén)辦理退稅手續(xù)。當(dāng)您購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫(xiě)入買(mǎi)房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書(shū)”。

　　提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門(mén)辦理退稅手續(xù)。

　　最初一年不要提前還款

　　要注意的是，在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的還款額。

　　還有一點(diǎn)是，借款合同中規(guī)定提前還款者不應(yīng)出現(xiàn)逾期不還的情況，如果有逾期不還，應(yīng)先還完欠款再申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。

　　提醒一：提前還貸選擇等額本金還款法中國(guó)工商銀行有關(guān)專家認(rèn)為：市民在選擇貸款期限時(shí)一定要充分考慮自己的資金運(yùn)作和后續(xù)資金來(lái)源，舉例來(lái)說(shuō)，許先生貸款時(shí)選擇了最高年限30年，總額68萬(wàn)元的貸款。其開(kāi)始一年每月等額還款金額為3906.62元，其中，3160.99元為利息，745.63元為本金，一年來(lái)這位客戶共還本金為745.63×12月＝8947.56元，償還利息為3160.99×12＝37931.88元?？梢?jiàn)等額本息法下，大部分資金償還的只是利息，而本金僅占19.1%。此時(shí)若選擇提前還貸，會(huì)有大量利息損失。

　　如果您有提前還貸的預(yù)期，最好選擇等額本金還款法，貸款期限也不宜過(guò)長(zhǎng)。提醒二：違約金陰影下可選轉(zhuǎn)按揭

　　按中國(guó)百姓的消費(fèi)觀念，有能力盡早還貸的是個(gè)人良好信譽(yù)的表現(xiàn)，但銀行并不情愿。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，收益相對(duì)安全，這樣的“黃金業(yè)務(wù)”對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是難得的，但是客戶提前還貸打亂了銀行資金的使用計(jì)劃，也損失了貸款所帶來(lái)的穩(wěn)定的利息收入。實(shí)際上有方法能避開(kāi)繳違約金。各銀行都提供轉(zhuǎn)按、換按等辦法，往往在看中新房子或換大的房子時(shí)，會(huì)采取提前還貸方式來(lái)減輕負(fù)債壓力。實(shí)際上，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款完全可以幫助市民避開(kāi)提前還貸違約金的緊箍咒。

　　房貸保險(xiǎn)保什么?

　　在現(xiàn)代人的生活里，買(mǎi)房對(duì)于每個(gè)人來(lái)講都是一等一重要的大事，畢竟在城市里買(mǎi)房幾乎是每個(gè)家庭差不多半輩子的收入，因此每個(gè)人對(duì)此都會(huì)想來(lái)想去。另外，一旦我們買(mǎi)了自己的房子就希望這里成為我們終身的安居樂(lè)業(yè)所在?？墒秋L(fēng)險(xiǎn)也隨時(shí)伴隨我們左右，那么我們應(yīng)該為自己的房子上怎樣的保險(xiǎn)呢？據(jù)了解，目前保險(xiǎn)市場(chǎng)上的房貸險(xiǎn)可以分為三類：

　　一是財(cái)險(xiǎn)公司原有的房屋損失險(xiǎn)，是對(duì)所保房屋提供保障，如果在還貸期間，因火災(zāi)、爆炸、暴雨、臺(tái)風(fēng)等原因造成抵押房屋的損失，以及為搶救房屋財(cái)產(chǎn)所需支付的合理施救費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將按照合同給予賠償；

　　二是財(cái)險(xiǎn)公司和一些壽險(xiǎn)公司已經(jīng)開(kāi)辦的還貸保證保險(xiǎn)，這類保險(xiǎn)對(duì)貸款人在貸款期間內(nèi)產(chǎn)生的意外提供保障。

　　三是壽險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)的帶有還貸性質(zhì)的兩全型保險(xiǎn)。比如太平人壽的太平美滿之家房貸兩全險(xiǎn)，投保人可以根據(jù)自己的貸款年期和貸款總額選擇相應(yīng)的保障期限和保額，隨著貸款金額的減少，保額也逐年遞減，使風(fēng)險(xiǎn)與保障充分匹配，更合理地分配每一分保費(fèi)。保障期內(nèi)，被保險(xiǎn)人一旦發(fā)生身故或全殘，其家人即可獲得相應(yīng)的賠償，用以償還剩余貸款。

　　除了在還貸期內(nèi)提供高額的人身保障，太平美滿之家的養(yǎng)老保障功能是產(chǎn)品的另一大亮點(diǎn)。如果被保險(xiǎn)人健康生存至保障期滿，在結(jié)清貸款領(lǐng)得產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)，還能獲得太平美滿之家奉上的一筆可觀的滿期生存金，并可選擇一次性領(lǐng)取或分期領(lǐng)取，自由安排晚年生活。

　　面對(duì)如此多保險(xiǎn)種類應(yīng)該如何選擇真是個(gè)難題，畢竟買(mǎi)房子就已經(jīng)花了一大筆錢(qián)，再給房子上個(gè)保險(xiǎn)好像有點(diǎn)多余。但是你為了房子向銀行借了幾十年的債，而在還貸的過(guò)程中，收入是否正常、身體是否健康、是否有意外發(fā)生就成了決定還貸者能夠順利還貸的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。一家銀行的管理人士也表示，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，取消房貸險(xiǎn)后，的確可以省一筆費(fèi)用。但是，萬(wàn)一遇到一些意外事故，消費(fèi)者不僅無(wú)家可歸，銀行還要逼債，而且又沒(méi)有保險(xiǎn)賠付，豈不是“得不償失”？而且相對(duì)于動(dòng)輒幾十萬(wàn)的房?jī)r(jià)，房貸險(xiǎn)費(fèi)率也只有萬(wàn)分之幾，是極低的。因此消費(fèi)者在貸款買(mǎi)房時(shí)，究竟要不要買(mǎi)房貸險(xiǎn)，一定要三思。